Многоквартирный дом, как ставят на учет сейчас у вас?

Подскажите, кто как ставит сейчас МОПы в МКД на учет.
К примеру, в МКД лестничные клетки (подъезд) ставить можно целиком, т.е. с 1 по последний этаж (т.е. без разбивки на этажи)? (с указанием "общее имущество в МКД")
Подвал - отдельным помещением? (тоже "общее имущество в МКД").
Если в подвале расположен водомерный узел, этот узел нужно ставить как "помещение вспомогательного использования", при этом площадь всего подвала будет подсчитана вся, включая водомерный узел, плюс узел будет учтен отдельно.
И еще вопрос критериев различия техподполья и подвала. Техподполье - это технический этаж (СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные). Этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами. Междуэтажное пространство высотой 1,8 м и менее, используемое только для прокладки коммуникаций, этажом не является.
При этом 1,8 м относится не к техподполью, а к междуэтажному пространству, тогда где критерий, отнести этаж к техподполью или к подвалу.
Подвальный этаж: Этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений или первый подземный этаж.
Подполье: Предназначенное для размещения трубопроводов инженерных систем пространство между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта.
Правильно я понимаю, что подполье (также техподполье), отличается тем, что там нет пола, т.е. там открытая поверхность грунта, и кроме того техподполье предназначено исключительно для размещения инженерных систем, при этом высота более 1,8 или менее 1,8 -значения не имеет, и техподполье все равно будет считаться этажом?

 

На учет ставим только помещения, участвующие в гражданском обороте. Лестничные клетки и марши, водомерные, электрощитовые, помещения для хранения инвентаря и др. подобные помещения, предназначенные для обслуживания дома, в том числе и подвал или техэтаж одним помещением, на учет не ставим. За исключением случаев, если проектом предусмотрено расположение в подвале помещений, принадлежащих физ. или юр. лицам. Тогда учитывается каждое обособленное и изолированное помещение.

 

А почему тогда так написано в приказе:
47. Раздел "Характеристики помещений, машино-мест в здании, сооружении" содержит последовательно сведения о характеристиках каждого помещения, машино-места в здании, сооружении, за исключением случая, указанного в пункте 32 Требований, и заполняется в отношении всех помещений в здании, сооружении.
Технический план здания (многоквартирного дома) в обязательном порядке также содержит полученные в том числе по результатам кадастровых работ сведения, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета всех расположенных в таком здании (многоквартирном доме) помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также помещений вспомогательного использования), включая сведения о местоположении в здании и площади таких помещений, а также машино-мест.

 

Техподполье - технический этаж, предназначен для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций. Размещение помещений в техподполье не допускается. Подвал - полноценный этаж с конструктивным элементом - полом, в котором разрешается размещение нежилых помещений. Тип этажа чаще всего определяется проектом. Техэтаж ((в том числе и техподполье) и подвальный этаж включаются в количество этажей.
Подполье - это не этаж, это пространство между самым нижним этажом и поверхностью грунта. Может использоваться для проветривания здания и прокладки трубопроводов инженерных систем.
Высота каждого типа этажа определяется СНИП. Для техэтажа высота может определятся габаритами инженерного оборудования.

--- Сообщения объединены, 23 июл 2017, Оригинальное время сообщения: 23 июл 2017 ---

Росреестр рассматривает помещение как индивидуально-определенную вещь (ч.7 ст.1 218-ФЗ). Т.е. вещь, участвующую в гражданско-правовом обороте. Если имущество общего пользования может участвовать в гражданском обороте и отвечает требования изолированности и обособленности, никто не запрещает ставить его на учет как помещение.

 

Спасибо! Посмотрела публичку, вижу МКД который поставили на учет в этом году, стоит само здание, все квартиры, чердак, техподполье, лестничные клетки с 1 по 9 этаж... Вроде получается что лестница не изолирована
А если в проекте написано - техподполье, по факту оно выше 1.8, но пола там нет, мы на основании проекта должны его учесть как техподполье? При этом в нем же будут водомерный узел, теплоцентр...

 

Не знаю, как ваша палата, наша только в самом начале, как начала вести учет ОКС, рекомендовала ставить на учет все помещения, в том числе лестничные клетки, колясочные, водомерные узлы и т.д., любое обособленное помещение. Тогда, кстати, не было единого понимания, какие помещения считать изолированными и обособленными. Сейчас пришли все-таки к единству мнений.
По поводу изолированности были письма Минэко или Росреестра, точно не помню, где в одном говорилось, что нежилые помещения могут учитываться в кадастре, даже если они не изолированы, а в другом, что все помещения (жилые и нежилые) должны быть как изолированными, так и обособленными.

--- Сообщения объединены, 23 июл 2017, Оригинальное время сообщения: 23 июл 2017 ---

Я бы написал техподполье. А по факту в водомерном узле и тепловом центре пол есть? Думаю, должен быть.

 

В этих частях да, пол есть, а вот в остальной части нет

 

Вещами, определяемыми родовыми признаками (еще их называют родовыми вещами), признают такие, которые индивидуализируются путем указания на их родовую принадлежность, качественное состояние и количественную меру (1 т нефти, 100 кг зерна и т.п.).
Индивидуально-определенными считаются вещи, индивидуализация которых осуществляется путем выделения из рода им подобных. Они физически отграничиваются от вещей того же рода, могут быть индивидуализированы путем фиксации наименования вещи и указания номера и другими способами.
Может быть, то индивидуально-определенная вещь не всегда означает вещь, участвующую в гражданско-правовом обороте? Например, МОП является инд.-опр. вещью, но при этом не является предметом оборота?

 

Вот, например http://docs.cntd.ru/document/420311464
Подобных писем было несколько, причем непонятно, откуда взята фраза "при рассмотрении вопроса о возможности (необходимости) постановки на государственный кадастровый учет помещения, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме, следует также исходить из того, может ли в последующем такое помещение быть самостоятельным предметом гражданского оборота", которую так любят в палате. Возможно из какого-либо судебного решения или разъяснения.

 

Возможно нужно обратить внимание на ЖК ст.36:

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
На сколько я зная, право пользования (не постоянного) не подлежит гос.регистрации и не может быть вовлечено в дальнейший оборот. В постоянное пользование передать не могут см. ЖК (при продаже квартиры у собственника теряется право на общее имущество). Пример: люди проживающие по ордеру (соцнайму) право пользования зарегистрировать не могут.
Морячка, похвально, что Вы пытаетесь разобраться в сути вопроса, но... На сегодняшний день кадастровый инженер ограничен в своих действиях, а именно, делать самостоятельно (ни кого не спрашивая) КИ может только две вещи: померить площадь и определить местоположение объекта. Остальное диктует заказчик и предоставленные документы. ​

 

В общем - да. С небольшим замечанием. Я как-то уже говорил про это. Часть 4.2 ст.1 Закона "О кадастровой деятельности" наделяет кадастрового инженера полномочиями по определению площади только земельных участков. Из смысла статьи исходит, что в отношении ОКС - только то, что можно посчитать посредством обработки результатов определения координат, т.е. площадь застройки. Но априори почему-то принято, что площадь зданий и помещений обязан определять кадастровый инженер при выполнении кадастровых работ.

 

Я бы не согласился.
Почитайте еще ч.4 и ч. 4.1 ст.1, а кроме того п.20 Приказа 953.
Местоположение и площадь -- это к КИ.

А в ч.4.2 прописывается отдельно, что КИ определяет координаты.

 

Об этом можно спорить до посинения и не прийти к единому мнению.
Просто включите логику: почему в законе прямо указали, что КИ:
- определяет координаты точек ЗУ и ОКС
- на основании этих результатов считает площадь объектов недвижимости (предположу, что площадь ЗУ и, возможно, в некоторых случаях площадных сооружений)
- определяет местоположение ОН на земельном участке
- согласовывает местоположение границы ЗУ
но нигде, ни в законе, ни в приказах так же прямо не указали обязанность КИ определять площадь зданий и помещений? А все какими-то косвенными двусмысленными намеками.

 

На сегодняшний день есть два закона, регулирующих кадастровую деятельность, 221-ФЗ (частично) и 218-ФЗ (есть и подзаконный акт - 953 приказ). Возьмем за аксиому, что площадь и площадь застройки - это разные понятия.
Как Вы прокомментируете вот эти статьи из 218-ФЗ и 953 приказа, если это не точное указание действий КИ при производстве кадастровых работ:
ст.24 ч.2

8. Сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости. При отсутствии на момент выполнения кадастровых работ возможности визуального осмотра подземных конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства для осуществления измерений, необходимых для определения местоположения соответствующего объекта недвижимости на земельном участке (контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства), допускается использование исполнительной документации, ведение которой предусмотрено частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
10. Сведения о помещении или машино-месте, за исключением сведений о площади помещения или машино-места и об их местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.
(часть 10 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ). Пункт 20 953 приказа практически повторяет норму закона, ссылаться на него не буду.
О какой тогда площади идет речь, которая не может браться из документов-оснований и как её получить? При этом площадь основная характеристика которая отображается в тех.плане в обязательном порядке.​

 

Это не точное. Если было бы точное, написали бы вполне конкретно, как по земельным участкам: площадь здания, помещения определяет кадастровый инженер при выполнении кадастровых работ. Но не написали, почему-то. Почему - догадываюсь. Но не уверен точно.
Я же говорю - эти статьи допускают неоднозначную трактовку. Эти нормативные акты, кстати, так же допускают указание площади в техническом плане если не на основании проекта или разрешения, то на основании техпаспорта или декларации. А в одном всем известном подзаконном акте прямо сказано, что декларацию составляет и заверяет правообладатель объекта недвижимости. ​

О площади здания или помещения, конечно. Как ее определить популярно расписано в приказе 90.

 

Тогда проведите эксперимент. Не замеряйте площадь и пропустите ее в тех.плане. Или в заключении напишите, что площадь КИ не измерялась, а взята из тех.паспорта. Увидите результат и вот тогда может и измените своё мнение ))))

 

К чему мне такие эксперименты. Я просто высказал свое видение закона. Так же как и росреестр в каждой второй приостановке высказывает свое.

 

Оффтоп

Quod licet Iovi, non licet bovi

 

vmg,
AVS, благодарю за помощь, в итоге приняли решение таким образом:
в нашем регионе ставят МОПы, и этого же требует приказ 953, - будем ставить.
Подземный этаж учитывать будем как техподполье, поскольку в проекте техподполье. Поскольку в нашем техподполье высота выше 1.8, вопросов считать ли его этажом вообще не возникает - считаем. К тому же и использоваться оно будет не только для прокладки коммуникаций, но и для размещения оборудования (в помещениях водомерного узла и щитовой).
В подвале все же считаем что должен быть "уровень пола", а подла как такового там нет - еще один нюанс в пользу техподполья. И еще - водомерный и щитовую хотим учесть в кадастр как помещения вспомогательного использования, а оставшееся за их вычетом пространство техподполья - как еще одно нежилое помещение. Будем пробовать.

 

Удачи. Отпишитесь потом, пожалуйста. Интересна практика в разных регионах.