Здравствуйте! Есть участок ИЖС 4,5 сотки в Одинцовском р-не МО, на нём маленький ветхий дом в общедолевой собственности с соседкой. Но по ПЗЗ района, мин. размер ИЖС - 8 соток. Поэтому построить на нём новый дом обычным порядком как бы нельзя (хотя отступы соблюсти - без проблем). Соседка делить или сносить старый дом отказывается, превращая таким образом участок в неликвид и надеясь выкупить его за бесценок. Думал уже, что проблема неразрешима, пока не наткнулся на следующую цитату: "В случае, если владельцы участков, предельно допустимые размеры которых ниже минимума, установленного нормами градостроительного законодательства, если форма участка или иные основные параметры земельного надела негативно сказываются на эксплуатации такого участка, то собственники имеют возможность потребовать разрешение на то, чтобы нарушить незаконные ограничения на осуществление строительных работ при возведении объектов капитального строительства. В таких случаях за основу берутся нормы строительного регламента, принятого в муниципалитете, в ведении которого располагается земельный участок. Если такие требования соблюдены, то владелец участка может получить разрешение на отклонение от пределов допустимого возведения капитальных объектов и их реконструкцию." Источник: http://uropora.ru/zemlya/predelnye-minimalnye-i-maksimalnye-razmery-zemelnyx-uchastkov.html Означает ли это, что есть шанс получить разрешение на отклонение от ПЗЗ Одинцовского района и строительство на участке нового дома? В тех же Мытищах минимум по ПЗЗ 3 сотки, и непонятно, чем обусловлено относительное завышение нормы в Одинцово.
Шанс есть, но небольшой. Надо уточнять в отделе архитектуры. В любом случае можно подать уведомление о планируемом строительстве и посмотреть, что из этого выйдет.
Разве регламенты ПЗЗ распостраняются и на те участки, которые были учтены до вступления ПЗЗ в силу? Я считал, что только на вновь образуемые и уточняемые. Может перевести его в ЛПХ?
Спасибо за ответы. У меня уже голова кругом идёт от противоречивой информации - чем больше узнаю, тем меньше определённости. Землемер Глеб, возможно, Вы правы. О том, что строительство на этом основании могут не разрешить, мне сказал в интернете юрист, занимающийся земельными делами. В то же время, при внимательном прочтении ПЗЗ Одинцовского р-на обнаружилось такое уточнение (ст. 27, пункт 11): "Для земельных участков, предельные размеры которых не соответствуют предельным размерам, установленные градостроительными регламентами, предельными считаются фактические размеры, подтвержденные документацией по планировке территории (за исключением территорий, подлежащих комплексному и устойчивому развитию), утвержденной до вступления в силу настоящих Правил. " Участок стоит на кадастровом учёте и в зоны КУРТ не входит. Значит ли это, что что бы я ни построил на этом участке, предельные размеры будут соблюдены в силу цитаты выше, и отступать от предельных параметров не требуется? В ЛПХ перевести если и дадут, это мало что изменит - там минимум 7 соток.
"Проще верблюду пройти сквозь игольное ушко, нежели достать утвержденный проект межевания территории.. " - у меня лично вот так обстоит вопрос
Вы хотите сказать, что публичная кадастровая карта - это одно, а "размеры, подтверждённые документацией по планировке территории" - другое, и это другое сложно достать?
Если получается соблюсти отступы, то можно строить независимо от площади участка, если он уже стоит на учёте. Но при наличии старого дома не везде это разрешают. Нормы закона, запрещающей строить два дома на одном участке, нет, но есть СНиПы по плотности застройки и расстоянию между домами разной степени огнестойкости. Поэтому ответить на ваш вопрос может только отдел архитектуры. Можно также рассмотреть вариант реконструкции старого дома.
А почему Вы так думаете? Подтверждается Вашим опытом, или документами? Мнения есть разные, никак не могу прийти к определённому выводу, даже после звонка в в архитектурный отдел. В разговоре с архитектурой я указал на ПЗЗ в части: "предельными считаются фактические размеры, подтвержденные документацией по планировке территории". На что меня спросили: "а эта документация есть?" Согласно ст.41 ГрК: 4. Видами документации по планировке территории являются: 1) проект планировки территории; (его явно нет для обычного участка ИЖС) 2) проект межевания территории. Думал, что проект межевания территории точно есть, если участок межёван. Но не тут-то было, есть следующее мнение юриста: "Проект межевания территории (ПМТ) – особый вид градостроительной документации, которая разрабатывается в соответствии с определёнными видами деятельности, требующими внутреннего межевание участка. Оно отличается от межевания с целью выдела и не определяется в кадастровых записях." Т.е. если проекта межевания территории нет, то формально хоть участок и был межёван (скорее всего, после выдела доли), его фактические размеры не подтверждены документацией по планировке, по ПЗЗ его мин. размер - 8 соток, и строить ничего нельзя? Или я уже перестраховываюсь? Собственник обещал сделать ГПЗУ, посмотрим. С огнестойкостью там вроде бы проблем не должно быть. Старый дом в долях и трогать его соседка не даст.
И тем, и другим. Если вид разрешенного использования позволяет строить, можно строить, но на маленькой площади сложно нормы соблюдать. Предельные минимальные и максимальные размеры касаются образования новых участков. Например, вы не сможете свой разделить. На строительство не влияют.
Спасибо, это обнадёживает. Места мало, но по отступам вписаться можно. Лишь бы по пожарке не оказалось непреодолимых трудностей.
ГрК РФ Статья 40. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства 1. Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация.......... все написано, так сказать, порядок действий, зачем изобретаем велосипед!?
