Заказчик предложил следующее решение вопроса по постановке машиноместа как объекта недвижимости: каждое машиноместо отделяется перегородками для постановки на гку машиноместа как нежилого помещения. Т.к. согласно письма Минэкономразвития от 24.02 №Д23и-501, "для государственного кадастрового учета помещения в качестве нежилого должно удовлетворять критерию обособленности". Получаем кадастровые паспорта, а затем свидетельства на застройщика, затем он как единоличный собственник принимает решение о сносе всех перегородок, которые несущими не являются и продает машиноместа. --- Сообщения объединены, 20 апр 2015, Оригинальное время сообщения: 20 апр 2015 --- Также нашла письмо МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РФ ОТ 25.07.2011 N Д23-3155, согласно которого: "Согласно положениям ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации и ч. 7 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'' помещение должно быть изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении. Таким образом, в случае, если машино-место или парковочное место удовлетворяет указанному требованию, оно может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении."
В соответствии с ч.5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее - объекты недвижимости). В соответствии со ст 2. Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЭ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограничения строительными конструкциями. В соответствии с ч.10 ст.41 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 г. №531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения» утверждены требования к определению площади здания, помещения (далее - Требования). Согласно п.5 указанных Требований, площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между определенными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1-1,3 метра от пола. В соответствии с п. 21 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ парковка (парковочное место) - специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения. Таким образом, машино-место (парковочное место), которое не ограничено строительными конструкциями, то есть не изолировано и не обособлено от других помещении в здании/ сооружении, не является объектом недвижимости и не может быть учтено в государственном кадастре недвижимости. Разметка или маркировка машино-места (парковочного места) линиями не свидетельствует об изолированности машино-места (парковочного места), о наличии пространственных границ и не превращает его в самостоятельный объект недвижимости. Также в соответствии с ч.7 ст.27 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на кадастровый учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении. Минэкономразвития России в письме от 25.07.2011 г. N Д23-3155 указало, что «Действующее законодательство не содержит определений понятий "машино-место" такие объекты не определены в качестве недвижимых вещей или объектов капитального строительства. Согласно положениям ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации и ч. 7 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" помещение должно быть изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении. Дополнительно сообшаю, что на рассмотрение в Государственную Думу РФ поступал Законопроект от 19.03.2013 г. № 242396-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (о признании машино-места самостоятельным объектом недвижимого имущества), который 13.09.2013 г. был отклонен в первом чтении. В соответствии с ч.4 ст. 14.35 КоАП РФ внесение лицом, осуществляющим кадастровую деятельность, заведомо ложных сведений в межевой план, акт согласования местоположения границ земельных участков, технический план или акт обследования влечет наложение административного штрафа в размере пяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет. --- Сообщения объединены, 20 апр 2015, Оригинальное время сообщения: 20 апр 2015 --- Ок, поставите Вы данное машиноместо на ГКУ как нежилое помещение с перегородками. Застройщик примет решение о сносе перегородок. Учет изменений помещения без перегородок никогда не пройдет в КП, т.к. будет не изолировано. Таким образом, застройщик продаст машиноместа по первичной постановке на ГКУ, изолированные и с перегородками. Удачи!
При постановке на учет перегородки будут существовать, при чем здесь заведомо ложные сведения? Мы, например, квартиры на учет ставим по проекту первично без перегородок, а потом собственники что хотят, то и делают, при чем здесь кадастровый инженер?
Даже если они будут существовать по факту и вы их нарисуете в ТП, их все равно нет в ПД и РД, несоответствие. Ок, окольными путями Вы поставите данные помещения на ГКУ, вопросов нет. Только вот еще раз повторюсь, когда перегородки снесут, учет изменений у Вас не пройдет. Застройщик продаст помещения с перегородками в кадастровых паспортах.
Размышляя со стороны кадастрового инженера: заказчик согласен внести изменения в проект в части перегородок. Если у меня в документах и по факту будет полное соответствие, то согласно вышеуказанных писем не вижу противоречий закону. Размышляя со стороны застройщика: будут проданы машино-места со свидетельствами, люди будут пользоваться парковкой, с какой целью вносить изменения?
Заказчик согласен вносить изменения в проект и заново проходить экспертизу? Очень большие финансовые затраты, времени много займет. Я думаю, заказчик лукавит. Как только у заказчика появятся паспорта и свидетельства, он сразу начнет продавать машиноместа, забыв обо всех договоренностях по учету изменений с Вами. Сегодня один КИ, завтра другой, послезавтра третий, нас много на рынке)
Перевернула весь Интернет и навело на размышление требование о пожарной безопасности. Но ведь это также головная боль застройщика, а не кадастрового инженера --- Сообщения объединены, 20 апр 2015, Оригинальное время сообщения: 20 апр 2015 --- Я исхожу из конкретной задачи: первичная постановка на кадастровый учет машиноместа. Не вижу препятствий в законе, чтобы поставить на гку машиноместо как помещение, при условии, что оно будет отвечать требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям.
Вообще то, помещение это понятие объемное (помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями). Поэтому кроме перегородок, должны быть еще и перекрытия. Если машино-место на зу, то помещения не получается.
Тоже подозреваю, что одних только перегородок недостаточно, а также вышеупомянутая мной пожаробезопасность не будет вероятно соблюдена в таком случае, только законодательного четкого обоснования для отказа заказчику так и не могу найти.
Вы пытаетесь поставить на учет помещение, которое не является помещением. Какое еще Вам нужно обоснование?
с перегородками, насколько я знаю, Застройщик не сможет получить разрешение на ввод. Пожарники не пропускают. В этом случае, мне кажется, нет проблем. Единственное-экспертиза.
р --- Сообщения объединены, 18 июл 2015, Оригинальное время сообщения: 18 июл 2015 --- Здравствуйте Алена, у нас тоже заказ есть - в МКД имеется подземный паркинг, и на каждое машиноместо хотят права зарегистрировать. вы подготовили техплан на свои объекты?
Давид Георгиевич, добрый день, ещё размышляем о том, как это осуществить. У застройщика следующее мнение: по поводу того, что машиноместо не является помещением, считает, что исходя из определения помещения (помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями), колонны, которые расположены в паркинге тоже являются строительными конструкциями. Думаю, возможность прохождения технического плана с такими данными зависит от кадастровой палаты конкретного региона, но даже при получении кадастрового паспорта вероятно возникнут проблемы с получением свидетельства о праве собственности. Также, возможно Вам будет полезно, во время поисков законодательной базы по этому вопросу нашла вот такое письмо МинЭкономразвития, в котором подробно изложены выдержки из закона по этому вопросу. Письмо № ОГ-Д23-7475 от 26 мая 2015 г. относительно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на «машино-места» Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев в пределах своей компетенции обращение по вопросу государственного кадастрового учета машино-мест, сообщает. В соответствии с Положением о Минэкономразвития России, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения. Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее. В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), статьей 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Указанный перечень объектов недвижимости определен согласно статье 2 Закона о кадастре, статье 3 Закона о регистрации в соответствии со статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает участие в гражданском обороте части объекта недвижимости в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Государственная регистрация права собственности на часть объекта недвижимости также не предусмотрена (статьи 1, 26, 27 Закона о регистрации). Кроме того, действующим законодательством понятие «машино-место» не предусмотрено. Градостроительный кодекс Российской Федерации для обозначения места, предназначенного для организованной стоянки транспортных средств, использует понятие «парковка (парковочное место)». Так, согласно пункту 21 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации парковка (парковочное место) - специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения. Таким образом, согласно приведенному определению понятия «парковка (парковочное место)» такой объект как парковка (парковочное место) может являться частью зданий или сооружений, но не в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а как специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, предназначенное для организованной стоянки транспортных средств. В связи с указанными требованиями парковка (парковочное место), как ее определяет Градостроительный кодекс Российской Федерации, не отвечает и критериям помещения. Так, согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Технический регламент) помещение определено как часть объема здания или сооружения, имеющее определенное назначение и ограниченное строительными конструкциями. Учитывая также положения части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации и части 7 статьи 27 Закона о кадастре, помещение должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании или сооружении. При этом в силу положений Закона о кадастре описание части объекта недвижимости может быть внесено в государственный кадастр недвижимости в случае, если ограничения (обременения) вещных прав распространяются на часть объекта недвижимости, например, в случае аренды (статьи 7, 20, 25 Закона о кадастре). Необходимо отметить, что в этом случае осуществляется государственная регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на объект «машино-место» возможны в качестве помещения, если «машино-место» создано (построено) с учетом требований законодательства, как помещение, и удовлетворяет указанным требованиям к помещению, установленным федеральными законами. При этом согласно пункту 5.2.6 Свода правил № 154.13130.2013 «Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности», утвержденного приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 21 февраля 2013 г. № 117, в подземных автостоянках не допускается разделение машино-мест перегородками на отдельные боксы. В помещениях хранения легковых автомобилей, принадлежащих гражданам, для выделения постоянно закрепленных мест допускается применение сетчатого ограждения из негорючих материалов. Если «машино-место» не отвечает требованиям, предъявляемым федеральными законами к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к объектам недвижимости, после постановки на государственный кадастровый учет здания, помещения, в котором находится «машино-место», возможна государственная регистрация общей долевой собственности на такие здания, помещения с определением долей в праве собственности на них пропорционально размерам «машино-мест», находящихся в таких зданиях, помещениях. Порядок пользования «машино-местами» может быть определен соглашением сособственников здания, помещения, в котором находятся «машино-места», или решением суда об определении порядка пользования указанными зданиями, помещениями. Дополнительно сообщаем, что изложенная позиция Минэкономразвития России поддержана Минфином России, Минюстом России, Минстроем России при подготовке проекта официального отзыва Правительства Российской Федерации на проект федерального закона № 558636-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (внесен в Правительство Российской Федерации 29 октября 2014 г.), в котором также обращено внимание на то, что введение специального правового режима для «машино-мест», позволяющего осуществить государственную регистрацию собственности на такой объект, возможно только при условии внесения соответствующих изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в частности статью 130). В этой связи также необходимо отметить, что введение такого режима в отношении «машино-мест» потребует дополнительного нормативно-правового регулирования вопроса либо об установлении режима общей долевой собственности собственников «машино-мест» на общее имущество помещения или здания (сооружения), в котором находятся «машино-места», либо об отнесении такого имущества к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (в случае расположения «машино-мест» в подземных помещениях многоквартирных домов). --- Сообщения объединены, 28 июл 2015, Оригинальное время сообщения: 28 июл 2015 --- Давид Георгиевич, также нашла фотографии машино-мест, которые отвечают требованиям, предъявляемым к помещениям
У нас дом 2003 года с подземным паркингом без перегородок, многие соседи уже давно зарегистрировали права собственности. Решили и мы. В БТИ сказали, что нужны перегородки, нам их "нарисовали" и выдали диск. А вот в кадастровой палате завернули. Раз есть перегородки, то где разрешение на перепланировку и акт ввода? Посоветуйте, как дальше быть?
Совершенно необходимо в таком случае обратиться в прокуратуру с жалобой на БТИ за внесение в технический план заведомо ложных сведений, а также самим явиться с повинной как соучастникам правонарушения.
Ко мне куча народу звонит по этим паркингам и пока решения проблемы нету. На учет их не поставить, так как это не помещение, и перегородки смысла нет рисовать, так как в кадастровой сидят не идиоты и утвержденная проектная документация у них на рабочем столе на расстоянии 4 кликов мышкой. Считаю возможным сформировать машиноместо как часть помещения, а право собственности у владельца должно оформляться как доля в праве на общее помещение паркинга с определением порядка пользования частью помещения под машиноместом и под проездами общего пользования (обременение частей помещений правом пользования участника ОДС), но так как застройщики уже продали людям объект "машиноместо" по договору, никто не хочет переделывать договоры и возиться с бумагами. Имею мысли по искам о признании права собственности на долю в праве на помещение на основании заключенного договора с определением порядка пользования, но пока у меня нет на это желающих клиентов. Кому интересно, могу попробовать таким образом оформить машиноместо с изготовлением техплана по формированию частей. Денег вперед брать не буду, оплата по результату.
Так проблема машиномест не в том, что "не видно" чем пользуется человек, а в режиме долевой собственности: при продаже доли собственник сначала должен известить о своей продаже всех других участников долевой собственности, а уж потом продавать. А если их 50-10 мащиномест? В этом вся проблема.
В правильном направлении двигаетесь. Есть законное решение всех проблем. ждать придется 6-9 месяцев. Не раз оформляли и получали свид-во на место.
