Начал межевать зем.участок под гаражом по амнистии, столкнулся с специфической (судя по результатам поиска) проблемой. А именно мое Помещение(бокс) включено в общее Здание(ОКС) по выписке в Здание включено еще несколько Помещений, которые фактически находятся в других зданиях. То есть в кооперативе несколько блоков гаражных(ОКС), они конструктивно разделены, фактически в сотнях метрах друг от друга находятся. При этом зарегистрированные помещения в этих блоках включают в одно Здание. Право собственности на здание не оформлено, полагаю, тут уместна аналогия с многоквартирным жилым домом, оно является общедолевой собственностью. У меня есть техпаспорт 2010г. БТИ, где указана схема, что мое помещение находится в блоке, и есть тех.план всего блока, составленный сотрудницей БТИ, которая приезжала на место, с номерами других помещений в блоке. В выписке ЕГРН на здание нету общего тех.плана блока/здания никакого, никакой привязки на местности, нету привязки здания к зем. участку есть лишь тех.планы отдельных помещений, включенных в здание. Мне совершенно не ясно, на каком основании я нахожусь в здании с людьми, у которых в тех.планах указан адрес ЛИТЕР Г3 помещение №... и фактически находящихся в других блоках, когда у меня в плане кадастрового паспорта адрес ЛИТЕР Г2 помещение(№ моего помещения). Такое чувство, что здание создано наобум, просто чтобы включить туда помещения. БТИ свою причастность отвергло, у них здание ранее учтенным не числится. Непонятно, откуда в ЕГРН поступили сведения о здании. Очевидно, что регистратор не изучал тех.паспорта и тех.планы помещений. Так как мой тех.паспорт явно указывает на невозможность соседства. Я запросил кадастровое дело своего помещения и здания в кадастровой палате, Не уверен, что кадастровое дело на здание дадут. Хочу понять, можно ли вообще исправить такую ошибку, как техническую, ссылаясь на мой тех.паспорт и приложенный к нему план, так как объект ОКС создан, видимо, без документов? Можно исключить мое Помещение из указанного здания? Я из-за здания не могу подать на амнистию. так как другие объекты в Здании имеют подвалы, вторые этажи, что противоречит Статье 18 закона амнистии об одноэтажности гаражей при изменении их вида с Помещения в Здание. Или лучше сразу обращаться в суд?
Если объекты-ранее учтенные, то попробуйте через инвентарные номера и литеры индентифицировать их местоположение. Если сможете разобраться, то все эти материалы направьте в Росреестр вместе с обращением-вдруг получится без суда решить вопрос
Что-то исправлять в ЕГРН, думаю пустая трата времени. По сути 79-ФЗ гараж будет являться отдельно-стоящим зданием, т.е блокированная застройка по гаражной амнистии будет ставиться на учет вместе с зу, и как отдельное здание. Т.о. если формируемый гараж стоит на учете как помещение (и привязано к зданию) то в зависимости от права собственности, если уже есть, то гражданин вправе отказаться от предложения изменить вид объекта, но предложить обязательно нужно (т.е изготовить техплан на здание в котором прописывается смена вида объекта в соответствии с 79-ФЗ, если такое практикуется в Вашем регионе). Если у помещения гаража, зарегистрированного в ЕГРН, отсутствует собственник, то готовьте полный комплект документов, т.е. межевой на зу, техплан на здание гаража. В зависимости от региона как сдавать документы в ОМС, нужно узнавать у вашей администрации. Я, к примеру, сдаю техплан уже когда присвоен кадномер зу, но до принятия решения о передачи права собственности, т.к. у нас практикуется предварительное согласование. Вопросов ни в ОМС ни у регистраторов нет, плюс в том, что привязываю гараж к зарегистрированному участку. P/s Как будут сниматься с учета помещения, дело Росреестра.
В нашем р-не(Московская обл.) Росреестр очень легко подходит к вопросу изменений. Повторюсь, помещение гаража в собственности, есть выписка свежая, сохранилось еще свидетельство от 1998, паспорт БТИ, все есть. Здание само как-то появилось, на него записи о собственности нету, тех.плана всего здания в выписке на ОКС нету, просто накиданы разные помещения в объект ОКС. По Росреестру, я так понимаю, что мне можно даже сейчас подавать документы на перевод вида объекта с помещения в здание, по закону это можно делать даже не подавая никаких тех.планов и т.д. В случае изменения Помещения в Здание заявление в орган ОМС подавать не нужно, нужно подать заявление в Росреестр на изменение сведений в ЕГРН, они там поменяют вид объекта Помещения на Здание, то есть выделят его из существующего ОКС в отдельное Здание. Но это идеальная ситуация. Не знаю, могут ли они потребовать предварительное согласование земельного участка? Так как администрация отказала мне в согласовании участка, потребовала сначала перевести помещение в Здание, а потом возвращаться. Мой основной страх, что сошлются на мой техпаспорт, так как у меня 2х этажный гараж. Полноценный подвал и два этажа по 25 квадратов. Тот же Росреестр уже выражал свою позицию в одном из писем, что двухэтажные гаражи, оформленные как одно помещение, все-равно не подлежат переводу по 18 Статье 79 закона. И мне будет нужно такое Помещение по 218-ФЗ потом оформлять, а это очень, очень! большие сложности в оформлении даже не самого здания, а земли, так как администрация устно категорически против всего и амнистии, и выкупа, и категорически не хотят согласовывать землю под один гараж. Уповаю на невнимательность Росреестра, и то, что в ЕГРН на мое помещение указана этажность - 1 этаж. У тех. кто регистрировал гаражи позже, делал тех.паспорта в 19 году и т.д. Уже полноценные сведения в ЕГРН, с указанием, что 1 помещение занимает 3 этажа. Именно поэтому если мне сейчас откажут по амнистии, рассматриваю другие варианты создания здания в т.ч. по технической ошибке, чтобы не возиться с 218-ФЗ
В Вашем случае процедура предоставления ЗУ под гаражом идет в соответствии со ст.39.20 ЗК РФ (см. п.20 ст.3.7 137-ФЗ). Этажность на принятие решения о предварительном согласовании не влияет, было разъяснение. Можно посмотреть вот тут (п.31) Разъяснения или поискать в нете.
Вы правы, насчет бесплатного выделения земли я ошибся, двухэтажность тут не влияет на порядок выделения земли. Что, однако, не отменяет проблемы с двухэтажным помещением, которые по 79ФЗ нельзя переводить, а значит основная проблема с выделением из существующего здания и созданием нового. Желательно, самостоятельного здания для каждого помещения. Но в упрощённом порядке амнистии этого добиться нельзя.
У нас не то, что гаражи, вносились в ГКН МКД с "виртуальной" площадью типа 1 кв.м, 1000 кв.м, 2000 кв.м, от балды, лишь бы поставить помещения. Никто ж в тот момент не думал, во что это выльется. Так и "болтаются" квартиры в разных зданиях.
По моему Вы рано паникуете. В разъяснении сказано, что ст.3.7 не содержит нормы ограничения по этажности. При этом в 79-ФЗ в ст.18 кроме п.1 есть п.5. Посмотрите. Также в приказе Росреестра 278 есть п.71 71. Уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав должно содержать все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с указанием норм (пунктов, частей, статей) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, а неустранение этих причин - к отказу в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, и содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов. Т.о. просто утверждение, что по 79ФЗ нельзя, мягко говоря некорректно. В свое время росреестр выпускал методички по "гаражной амнистии", поищите в сети, а в двух словах, если гараж уже находится в собственности, то проходит процедура регистрации зу с дальнейшей ГРП, а на сам гараж заявление ГКУ на внесение изменений на вид объекта - здание, назначение - гараж. В Вашем случае я бы все же предоставил техплан, т.к. у здания другие характеристики, но это лишь мое мнение. P/s Двухэтажных помещений не существует, по причине того, что помещение есть нечто иное как, объем ограниченный конструкциями здания (т.е воздух :) ). Помещение может находиться в пределах нескольких этажей здания, не говоря об обособленности и изолированности.
