Задача: разделить земельный участок с видом разрешенного использования "Блокированная жилая застройка" на 34 земельных участка площадями от 90кв.м. до 140 кв.м. (Тер. зона Ж-4). В ПЗЗ (от 2016г.) в части Параметров использования земельных участков и объектов капитального строительства (для зоны Ж-4) прописано: пункт 1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, не подлежат установлению. Но, в тоже время есть (внесенный решением думы от июня 2020г.) пункт 6. Минимальный размер земельного участка для блокированного и коттеджного типа для вновь осваиваемых территорий для одного блока коттеджа (для домов с количеством от 3 до 10) - 150 кв.м. В утвержденном ППТ и ПМТ (от декабря 2020г.) в части Параметров использования земельных участков и объектов капитального строительства: Минимальный размер земельного участка для блокированного и коттеджного типа для вновь осваиваемых территорий для одного блока коттеджа – 80 кв.м. Постановление о предоставлении разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства и отклонение от предельных минимальных(максимальных) размеров земельных участков (с установлением минимального размера каждому образуемому ЗУ по 90кв.м.) получить будет несложно. Изменения в ПЗЗ после утверждения ППТ не вносились. И на данный момент внести изменения в ПЗЗ не представляется возможным поскольку сменилась власть. (был город стал городской округ). Окружная дума не может вносить изменения в решения прошлой, городской думы (хоть там и люди те же). Регламенты по сей день не разработаны. Росреестр, исходя из практики прошлых работ, на какие-то участки легко регистрирует раздел, а на другие приходят приостановки. Исходные участки ничем, кроме площади, друг от друга не отличаются. Т.е. всё зависит от того, что происходит в голове конкретного регистратора. Какие документы, аргументы, постановления и т.п. могут посодействовать положительному решению Росреестра по регистрации подобных разделов земельных участков? Раннее подобных проблем не возникало. Постановлений ОМСУ Росреестру было более чем достаточно. Постановление есть - документ основание для внесения сведений есть. Теперь же Росреестр вообще не берет в расчет утвержденные ППТ и постановления ОМСУ. ПЗЗ единственный документ, на который они обращают внимание. Зачем вообще тогда готовить и утверждать ППТ? Спасибо!
Насколько я знаю, проект планировки территории не может устанавливать минимальные/максимальные размеры земельных участков. Проект планировки и проект межевания территории подготавливаются на основании уже установленных регламентов, и должны им соответствовать. А градостроительные регламенты устанавливают только ПЗЗ.
Согласно Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.07.2020г.) (с изм. и доп., вступ. в силу 28.08.2020г.) Основная часть проекта планировки территории включает в себя положение о характеристиках планируемого развития территории, в том числе о плотности и параметрах застройки территории (в пределах, установленных градостроительным регламентом), о характеристиках объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, в том числе объектов, включенных в программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программы комплексного развития транспортной инфраструктуры, программы комплексного развития социальной инфраструктуры и необходимых для развития территории в границах элемента планировочной структуры. Для зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения в такое положение включаются сведения о плотности и параметрах застройки территории, необходимые для размещения указанных объектов Так как градостроительные регламенты, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе минимальные размеры земельных участков для данной территории не устанавливались, не разрабатывались и не утверждались (писал об этом выше, п.1 параметров использования ЗУ для зоны Ж-4 в ПЗЗ)(кроме того, дополнительно имеется письмо администрации городской с подтверждением этого), параметры застройки территории полностью регламентируются утвержденным ППТ.
Просто вы же написали что есть какое то решение думы про минимальный размер в 150 кв. м, или это решение не о внесении изменений в ПЗЗ?
Да это решение о внесений изменений в ПЗЗ. НО: 1. пункт 6 внесён, однако пункт 1 (Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, не подлежат установлению) остался. 2. Согласно тех же ПЗЗ Структуру органов местного самоуправления муниципального образования города (далее - органов местного самоуправления) составляют: - представительный орган муниципального образования города – Дума муниципального образования города; - глава поселения – глава города; - исполнительно - распорядительный орган - администрация города. К полномочиям Думы муниципального образования города в области градостроительной деятельности относится: - утверждение предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков на территории муниципального образования города для ведения индивидуального жилищного строительства, индивидуального гаражного строительства, дачного хозяйства и садоводства; (не наш случай) К полномочиям главы города в области градостроительной деятельности относятся: вообще никаких полномочий касательно размеров ЗУ К полномочиям администрации города в области градостроительной деятельности относятся: - установление предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в распоряжении органов местного самоуправления, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства;(не наш случай) Т.е. изменения касающиеся размеров ЗУ для Блокированной жилой застройки никто вносить полномочий не имел.
Ну у вас конечно немного всё запутано, но тем не менее я считаю что в нормальных случаях если есть утвержденный регламент на минимальный размер той или иной зоны, то в ппт нужно этому и следовать, ппт сам по себе не может установить предельные размеры участков, если регламент например не установлен, в ппт просто нечего соблюдать, размер может быть любой. Другой вопрос что у кого есть полномочия, по определению и проверке полномочий тех или иных лиц или органов и их решений, которые они принимают. Но я думаю не нам с вами точно, если вы конечно не относитесь к лицам, которые имеют полномочия по проверке решений, например, думы. Да если честно сказать, то 90 кв. м это уж слишком мало, даже для блока. 150 кв.м. более менее адекватный размер. Я думаю неспроста есть решение об установлении такого размера. Пусть даже не совсем верное по полномочиям.
Само собой философия у Вас, как и у любого мало-мальски искушенного в этих вопросах человека, правильная. Согласен полностью. Но есть и другая сторона медали. У народа денег нет. Купить 2 сотки и таунхаус с большей площадью, может себе позволить гораздо меньшее количество людей, чем купить меньше одной сотки. Это рынок. У людей есть в среднем (условно) до пары миллионов на покупку своего жилища. То, что мы предлагаем по 90 кв.м и стоит эти пару миллионов. Т.е. запрос у населения на эти тауны есть, расходятся как пирожки, в отличии от тех, что скажем по 5 миллионов. Мы готовы их строить. Ситуация такая вот сложилась. Что мешает той же думе завтра поставить эти параметры для блочки 1000кв.м. или наоборот 10кв.м.? Разве есть закон регламентирующий эти цифры? Населению нужно - дык почему нет?
Да в этом тоже с Вами согласен насчет денежных вопросов и спроса, в большинстве случаев это и является основным, начиная даже с проектирования, с разработки ппт. Но в любом случае те же таунхаусы должны быть размещены с соблюдением норм, и прежде всего там было комфортно и безопасно проживать, есть нормы в том числе по обеспечению теми или иными объектами социальными, например, инженерными и т.д. Если у нас соответственно на территории получилось разместить в два раза больше блоков, то и этому должно соответствовать и соответствующее количество социальных объектов, тех же детских садов, школ, больниц. Либо даже элементарно всем должно хватить воды, её давления прежде всего. Но это уже конечно забота администрации, это градостроительство и развитие территории. Поэтому у них есть и право определять, например, минимальные размеры. Это их задача даже. Но это всё по хорошему, как должно быть, а по факту в большинстве случаев всё это происходит по другому.
Это территория под комплексное освоение. Сады школы магазины сто скверы церкви аллеи парки спорт площадки и т.д. всё это строим мы, и в том числе передаем на баланс городу построенные коммуникации с учтенными мощностями. И все это видно в ППТ. Естественно учтено количество планируемого жилья, планируемое количество жителей. Вопрос в том что на местном уровне все (администрация прокуратура архитектура застройщик сетевики и т.д.) довольны. Мы не можем донести это до Росреестра. Раньше это был просто реестр. А теперь тянут одеяло на себя, и говорят: "все разрешили, а нам до лампочки, меняйте ПЗЗ". Мы бы и рады ПЗЗ поменять, но это будет невозможно еще длительное время. В итоге стройка останавливается, сами понимаете чем это грозит.
Любезный, в этом и вся суть темы. Какие документы, аргументы, постановления и т.п. могут посодействовать положительному решению Росреестра по регистрации подобных разделов земельных участков? Мы не знаем чего они от нас хотят и каким это дать. Но есть примеры в других регионах, когда, скажем, к блокированному дому добавляется земля из общего пользования (сервитут) прописывается ЧЗУ (обремененный) и мы выходим на площадь регламентированную в ПЗЗ(будь то хоть минималка 250 кв.м.). Правда потом возникают сложности продать это людям, поскольку банк на участки с обременениями ипотеку не дает. У нас не везде хватает земли сделать сервитут. Может есть еще какие-то подобные способы упростить нам регистрацию ?
Какие то вы несерьёзные строители, если заранее не просчитали риски, и тем более, если у вас нет юриста, который должен решать подобные вопросы, извините.
Юристов полно, и хороших тоже, они свое видение уже до нужных людей на всех ступеньках донесли обосновали доказали(как уже писал: все довольны кроме Росреестра). Строители тоже с пару десятков лет строят, чего на них наговаривать. А вот кадастровых инженеров толковых у нас шаром покати, извините. Кто если не КИ подскажет как решить вопрос с приостановкой в Росреестре?
"на всех ступеньках донесли обосновали доказали(как уже писал: все довольны кроме Росреестра)" ну как бы результатом этих действий должен быть судебный акт с признанием действий РР незаконными (или законными?). Если этого нет, сами понимаете. П. С. Никаких кадастровых "инженеров" по факту нет, это в чистом виде фейк, поскольку это чисто юридическая работа, со своей спецификой. Которую с подачи государства допущены выполнять случайные люди с улицы в массе своей. П. С. Навряд ли вы найдете решение своих конкретных проблем в бизнесе на форуме. Навряд ли.
Попытка не пытка)) И судиться это долго, шансы все есть да, но хочется без крайних мер. Пытаемся донести свою правду мирно.
