Определение порядка пользования земельным участком. Прошу совета.

Здравствуйте.
Наш зловредный совладелец домовладения подал в суд для определения порядка пользования земельным участком, на котором домовладение и расположено. Мы-то вообще не против, чтобы участок был общий, ухаживаем за цветниками, убираемся. А соседа интересует только сдача дома в наём. Он здесь даже не проживает постоянно, хочет вообще приватизировать землю и строить ещё и ещё. И вширь и вверх. Лишь бы сдавать побольше. Но это всё лирика…
Земельный участок в собственности города.
Разразилась по этому поводу конкретная битва за клумбу. Мы, во что бы то ни стало, хотим сохранить её как зелёную зону, а сосед за бетонирование и стройку. Готовимся к судам. Пересчитывая квадраты всех площадей, возник вопрос: как считаются площади подвального помещения? Дело в том, что в доме есть подвал, который принадлежит нам. А само жилое помещение на первом этаже принадлежит соседу. Сосед утверждает, что квадратные метры пятна застройки подвала и расположенного над ним жилого строения должны считаться в общем пользовании. И тогда у нас по площадям получается больше, чем положено. Земли помимо дома нам тогда положено мало.
Подвальное помещение высотой 2,3 метра, верхняя точка потолка выше уровня земли на 15 см.

1. Скажите, есть ли какие-нибудь варианты не считать площадь подвала при подсчёте площадей? Ведь земельный участок это поверхность земли?
2. Может, есть варианты, чтобы площадь подвала считалась не равноценно с вышерасположенным жилым помещением. Ведь в жилом помещении другая инсоляция, другие возможности.
3. Какие документы по этому поводу можно почитать, инструкции, судебную практику и т.д. На какие законы или правила ссылаться.
4. Известно, что к моим стенам у меня должен быть доступ не менее 1 метра. А к коммуникациям? Через двор по воздуху протянута газовая труба только к моей части домовладения. Это мои газовые коммуникации. Я не хочу их переносить. К ним тоже должен быть сохранён доступ? Какие расстояния от моих коммуникаций должны быть мне предоставлены для обслуживания?
5. Если соседу удастся продавить решение, что площадь пятна застройки нашего подвала и его вышерасположенного жилого помещения засчитается в общее пользование, какие из этого можно извлечь плюсы? Интересует, как можно этот факт использовать? Помещает ли это соседу в дальнейшей приватизации земли?

Помогите советом, пожалуйста.

 

В случае определения порядка пользования земельным участком - никак. Все расчёты в данном случае идут, как Вы и сами написали, на поверхности земли. Вернее, в пределах проекции границ земельного участка на горизонтальную плоскость. В случаях, подобным Вашему (т.е. когда сложившийся порядок пользования домом не позволяет провести границу порядка пользования земельным участком так, чтобы чётко разделить интересы совладельцев относительно помещений), наиболее приемлемым, на мой взгляд, будет вариант с выделением всей площади под домом + полосы вокруг него в общее пользование - при определении порядка пользования это допустимо.
Полагаю, что вышесказанное снимает вопросы 1, 2, 5 о площадях помещений.
По вопросу 3 - поскольку стороны не имеют общего мнения, то, с вероятностью 99.99% будет назначена судебная экспертиза. Поэтому на правила и нормативы будет ссылаться эксперт. Если в заключении, по Вашему мнению, какие-либо выводы не будут обоснованы, имеете право подготовить возражения с описанием "слабых" мест, а также ходатайствовать перед судом о вызове в судебное заседание эксперта для допроса.
По строительно-технической и землеустроительной экспертизам серьёзной литературы в свободном доступе очень мало (возможно, 2-3 издания). Думаю, что основная часть научно-методического материала по этим направлениям находится в исключительном распоряжении судебно-экспертных учреждений, в первую очередь - в РФЦСЭ. Почему я говорю о строительно-технической экспертизе? Потому, что значительный период времени экспертизы по определению порядка пользования земельным участком поручались экспертам-строителям и относились, соответственно, к этой категории экспертиз.
По вопросу 4 - имеете право ходатайствовать перед судом о постановке соответствующих вопросов перед экспертом - например, об определении порядка пользования с учётом (в том числе) расположения коммуникаций на участке.
P.s. На форуме есть тема об определении порядка пользования ЗУ. Почитайте; возможно, там уже будут ответы на вопросы.

 

Спасибо за оперативный ответ! То, что Вы пишите, это очень для нас интересно и важно. Не могли бы Вы подсказать, где можно найти подтверждение этим словам в кодексах или сводах правил? Я не могу самостоятельно найти.
Дело в том, что истец будет предлагать суду известную ему компанию по проведению экспертизы и эксперт стопроцентно будет ангажирован. В этом случае эксперт не укажет на то, что подвальное помещение можно не учитывать при разделе поверхности ЗУ. Нам нужно готовиться самим.

 

Если говорить формально - нигде, ибо значения термина "порядок пользования", в российских НПА нет. Есть только общий принцип его определения - ЗК РФ, ст. 35, ч. 1.
Однако, поскольку итогом определения порядка пользования является установление расположения на местности обособленных контуров (не участков!), практика допускает (и настоятельно рекомендует) применять к такому установлению правила, относящиеся к земельным участкам.
Кроме того, сама задача - определить порядок пользования ЗУ (а не зданием) - заставляет использовать принцип, применимый к ЗУ.
Основные моменты можно найти в ЗК РФ - ст. 6, ч. 3 и в Федеральном законе от 13.07.2015 №218-ФЗ - ст. 22, чч. 8, 9. Можно ещё посмотреть приказ МЭР РФ от 01.03.2016 г. №90.
Повторюсь, что формально упомянутые статьи к определению порядка пользования не относятся, но логика поставленных математических задач - определение площади и местоположения - так или иначе приводит к использованию геодезических и иных сравнимых по точности методов.
Дополнение: прежде, чем определять порядок пользования, необходимо установить внешнюю границу общей территории, т.е. границу собственно земельного участка. Так что не только практикой, но и законодательством показано применение указанных ранее "геодезических и иных сравнимых по точности методов.".

Во-первых, имеете право ходатайствовать о кандидатуре другого эксперта или учреждения. Нередко судьи, видя, что у сторон существуют взаимные возражения по кандидатурам, поручают проведение экспертизы 3-му эксперту или организации, т.е. самостоятельно выбирают кандидатуру. Во-вторых, по поводу ангажированности эксперта по причине того, что истцу известна экспертная организация: у Вас слишком упрощённый взгляд на принципы экспертной деятельности.

 

Абсолютно согласен.

 

Очень информативно, Док. Мы в восхищении.
А по прочим моим вопросам есть полезная информация?
По поводу "слишком упрощённого понимания": дело наше состоит в определении порядка пользования участком домовладения на несколько совладельцев в районе старого города одного южного приморского городка со своими устоявшимися особенностями. И здесь чёрт ногу сломит как в истории существования самого домовладения, в истории узаконивания самостроев, так и в истории проложения и перепроложения коммуникаций (газ, вода) по участку. И для того, чтобы при определении порядка пользования участком учесть возможность обслуживать стен строения, чтоб обеспечить доступ к не всегда очевидным путям укладки коммуникаций, нужно глубоко лезть в инвентарное дело, техническую документацию, которая полиняла от времени и в тома судебных дел, которых, поверьте на слово, дохренища. :)
Поэтому, я допускаю, что эксперт привлеченный судом, который вместе с истцом голубей гонял по крышам и махоркой делился, может на какие-то детали обратить внимание суда, а какие-то детали упустить. Я не упрощаю работу судебного эксперта, я утверждаю, что дело в которое мы влипли, имеет огромное количество деталей, в которых и весь дьявол. И детали эти будут в руках человека, который будет больше симпатизировать истцу, чем нам. Я даже не рассматриваю здесь причины этой симпатии. Хотя это могут быть тривиально деньги.
Я не стал расписывать в первом посте детали, поскольку смысла нет - тут 12 лет судов и несколько соседей дебилов, которые, дают разноречивые показания, в зависимости от времени года.

Уважаемый walk1968 отослал меня к статьям ЗК, которые реально приносят полезные знания. Я читаю их и перечитываю. Даже нахожу что-то полезное, что мы можем применить относительно нашего дела.
Но вы сами знаете, что для того, чтобы найти ответ на какой-то конкретный и не простой вопрос, иногда приходится пролопатить кучу литературы и свести несколько информаций в одно этакое смысловое ядро.
И я понимаю, что не мне предстоит решать вопросы поставленные судом, а эксперту, но мне необходимо владеть вопросом, чтобы в суде не завязнуть в оспаривании и рецензировании экспертиз. Это станет дорого.

Вопросы 1,2, 5 первого поста всё ещё актуальны. Часть 3 статьи 6 ЗК РФ гласит, что ЗУ ... это ... часть земной поверхности. Но конкретно в законе не сказано, что подвалы при определении пордка пользования считать не надо. :) Может кто-то из грамотных знает судебные практики, решения пленумов или комментарии к статьям ЗК, решения реальных судов, и другие своды правил и документов, где подземные этажи не учитывались бы в определении порядка пользования ЗУ, а значит частью поверхности земли?

Сколько метров от стены для обслуживания необходимо оставлять? Сколько метров для обслуживания линейных коммуникаций? Укажите на снипы или что там ещё есть.

И не сердитесь и не поучайте. :) Я действительно очень не лениво читаю и пытаюсь вникнуть. Но чтобы хорошо разбираться, потребуется долгая жизнь. А у меня сроки.

 

budnik, а это я не вам

Для вас я ничего не написал, потому что вам уже достаточно написал walk1968.
Могу только искренний дать совет (не в порядке поучения, а исключительно практический) - обратитесь к живому эксперту у себя в городе, заплатите ему денег за консультацию (это не большие деньги) и получите все ответы.

--- Сообщения объединены, 29 мар 2018, Оригинальное время сообщения: 29 мар 2018 ---

1.Дом у вас какое назначение имеет? Жилой дом или Многоквартирный дом?
2. Вам подвал принадлежит на основании какого документа?

--- Сообщения объединены, 29 мар 2018 ---

3.У него объект права прям "помещение" и право на него есть в ЕГРН?

--- Сообщения объединены, 29 мар 2018 ---

4. При чем здесь приватизация, вы определяете порядок пользования?
5. Давайте уточним какими именно объектами недвижимости и на каком основании владеют стороны.