Часть жилого дома для аренды.

Всем привет! Порылся в темах, но четкого ответа не нашел. Пришел заказчик с такой ситуацией: есть ИЖС стоящий на кадастровом учете. Он хочет первый этаж передать в аренду. Я сделал техплан на часть здания, но у него его даже не приняли. В чем конкретно причины отказа пока не знаю, поэтому хотелось бы подготовиться во все оружии. в ФЗ 218 и 221 прямых запретов на образование части жилого здания не нашел. Есть интересное письмо № ОГ-Д23-3939 от 07.04.2017, но кроме домыслов, там ничего нету.

 

А им прямых запретов и не нужно. В этом письме так и написано "... не предусматривалась возможность ГКУ частей ИЖС или квартир.." Для регистраторов этого достаточно.

 

это письмо не о частях как объект обременения, а о другом. ТП на образование части здания или части помещения для обременения допускается и препятствий не должно быть не зависимо, что это ИЖС или квартира.

 

по крайней мере у нас всё приостанавливают и нет управы на них

 

Для того что бы правильно понять процесс и вопрос нужно сперва понять о чем идет речь. Почему так получается? как раз из-за применения "базарного языка" что такое часть объекта недвижимости в кадастровой деятельность? это ни что иное как объект обременения и ни когда не будет являться самостоятельным объектом права.
по этому, что бы друг друга правильно понимать давайте применять не "базарный язык", а специализированные термину. и часть Объекта недвижимости - это часть объекта предназначения для обременения

 

Спасибо за ответы!
Я полностью согласен с мнением Константина! Делить ИЖС на помещения не допускается по ФЗ, да и по логике тоже. А вот образовывать часть здания для обременения я не вижу преград. Ну захотел человек сервитут или аренду на эту часть возложить, никаких законных и моральных причин этому воспрепятствовать, я не вижу. Попробую пободаться с кадастровой, в меру своих сил.

 

Хорошо, тогда как Вы понимаете вот эти выдержки из данного письма и к чему именно это нужно относить, если не части ИЖС (этот вопрос также и к иным участникам форума):
"...В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание,сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в
отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.
При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).
Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).
При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.
Однако, следует учитывать что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.
Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах...."

 

это все относится с тому что некоторые КИ пытаясь уходить от долевой собственности ставят на учет часть ЖД т.е. люди сдавали в РР тех план на часть жилого дома и заявление о гос регистрации права собственности. Вот тут и пишут что часть жилого дома не является самостоятельным объектом и не может быть недвижимой вещью отдельно от всего здания для регистрации право собственности

 

Отказать в приеме документов можно только в одном случае. Выложите официальный отказ, если это было не на словах, почитаем.

 

Однако в этом письме также разъясняется и это:

Поэтому считаю, что часть ИЖС, с целью установки обременения, тоже не является объектом учета в ЕГРН. Думаю и регистраторы считают именно так, судя по этому письму и сложившейся практике.

 

В силу нестыковок законодательства в кадастре фигурирует два понятия "часть" объекта недвижимости:
1. часть ОН, на которую распространяются ограничения прав и обременения (218-ФЗ)
2. часть жилого дома как жилое помещение (ЖК РФ)
Надо разделять эти понятия и не мешать все в одну кучу. Письмо написано как раз в отношении второй части. Запрета вносить в ЕГРН сведения о части ИЖС в виде пределов действия обременений нет нигде.

 

нет вы не правы. Эта путаница сложилась потому что все забыли профессиональный язык и начали рассуждать как на базаре. в кадастре нет такого понятия как часть жилого дома или часть квартиры. в кадастре честь часть здания или часть помещения.

 

В ЕГРН существует только одно понятие части, указанная Вами в п.1.
Пункт второй, как впрочем Вы и пишите, существует не в кадастре, а в ЖК и так как эти документы имеют разные цели то и обобщать их не следует.

Может быть. Я пытаюсь предугадать логику (если это слово вообще можно употреблять по отношению к ЕГРН) Росреестра и, соответственно, их шаги. Поэтому думаю, что нас рассудит только время и практика (может быть какие либо дополнительные разъяснения Росреестра или МЭР).

 

Несмотря на это в ЕГРН полно помещений в зданиях - жилой дом, фактически двух-четырехквартирных домах, с записью в разделах "часть жилого дома" и зарегистрированным правом.

 

Так как мнения разделились, обещаю выложить результат. Правда не уверен, что он будет быстро.
По поводу отказа принимать: Со слов заказчика сотрудники МФЦ сазали что надо ставить на кадастровый учет и оставшуюся часть дома. Но судя по их компетенции я это даже во внимание не беру. На этой неделе заказчик записался на прием в Росреестр, посмотрим, что там скажут.

 

Вы уж определитесь, что зарегистрировано в ЕГРН, помещение или часть... А то, что пишут в особых отметках, так это не является какой-либо значащей характеристикой объекта. Вот к примеру из одной выписки: "Сведения о наименовании, количестве этажей, в том числе подземных этажей имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные»… Этажность: 1. Подземная этажность: 0., количеством этажей, в том числе подземных этажей отсутствует." При этом все характеристики по этажности есть и как понимать сею отметку, например я не понимаю..
Но главное другое, часть здания (помещения) не является отдельной единицей учета, а регистрируется именно обременение. Это подтверждается самой выпиской. Вы когда нибудь выдели выписку на часть? Правильно, таких не существует, а есть выписка на здание (помещение) в которой отражается обременение этого объекта.

А вот это уже конструктивный разговор. Буду ждать с нетерпением, что скажет Росреестр.

 

понимать это надо следующим образом. Эти сведения не засвидетельствованы КИ т.е. поставлены на учет либо по декларации либо по тех паспортам. Если объект стоить по тех плану этой записи уже не будет

не только обременение, но и часть объекта которая обременена

 

Конечно помещение. Речь о том, что часть жилого дома (по ЖК) как объект недвижимости - помещение нельзя поставить на кадастровый учет. Часть жилого дома, определяющую пределы действия ограничений (обременений) прав можно. Закон о регистрации не запрещает:
4. В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:
24) сведения о части объекта недвижимости, за исключением случая, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства

 

По техплану. Я больше имел ввиду вот это: Этажность: 1. Подземная этажность: 0., количеством этажей, в том числе подземных этажей отсутствует. При этом в выписке в строке Количество этажей, в том числе подземных этажей: стоит 1. Как сейчас модно выражаться - двойной стандарт, если отсутствует, то и в выписке не должно стоять, если есть значение в строке Количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, то эта запись для чего?

Что Вы все на ЖК ссылаетесь? Ну есть в 218 ФЗ косвенная ссылка на него как на правовую основу, но это значит, что в 218-ФЗ все уже было учтено. Вот например как Вы понимаете ст.16 ЖК, а именно про жилой дом:

Статья 16. Виды жилых помещений​

1. К жилым помещениям относятся:​

1) жилой дом, часть жилого дома;
Как, с точки зрения кадастра, в помещении может быть помещение??? По ЕГРН в помещении может быть только часть помещения. При этом: "Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании." Так здание или помещение?
Ну да ладно. Вот как выглядят "24) сведения о части объекта недвижимости,..." в выписке и как видите это лишь 2 раздел самого здания, а не как отдельный объект учета.​

 

элементарно. в квартире может быть комната. Квартира - помещение и комната - помещение. Получается помещение в помещении.