Раздел земельного участка с жилым домом, расположенном на нем.

Имеется земельный участок, границы которого определены. Участок в долевой собственности по 1/2. На этом земельном участке расположен жилой дом, который уже поделен по решению суда. Причем у одного владельца помещения только на 1 этаже, а у второго часть на первом и весь второй этаж. То есть получается, что часть помещений второго владельца расположены над помещениями первого. Возможно ли разделить такой участок или тут только порядок пользования? Есть ли документ, запрещающий поделить такой участок? Спасибо.

 

Раздел участка возможен только по соглашению сторон и при условии, что образуемые участки будут соответствовать требованиям ст. 11.9 Земельного кодекса РФ. Кроме того граница раздела не может пересекать существующее здание жилого дома. Есть еще некоторые нюансы, связанные с правами на жилой дом, но это не ваш случай. Резюмирую: в Вашем случае самый правильный вариант - определение порядка использования по соглашению сторон или в судебном порядке.

 

Следуя принципу "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", в последнее время специалисты, эксперты, все чаще высказываются в поддержку концепции единого объекта, согласно которой земельный участок и находящаяся на нем недвижимость являются единым объектом гражданского оборота, что обусловлено требованиями экономической целесообразности.​

Если дом поделен по решению суда, то в нем созданы квартиры, следовательно он стал "многоквартирным" и ОКУ должен это учесть при кадастровом учете. Жилищный кодекс запрещает раздел участка под многоквартирным домом в принципе. Нужно определять порядок пользования.

 

Не агитирую конечно за раздел, но буквально вчера разделил ЗУ под МКД (по квартирам), правда исходный ЗУ был в частной собственности. Ну привыкли люди в деревнях квартиры считать домом и всем нужен "свой" документ на землю.

 

Один и тот же КН здания указали в каждом из образуемых ЗУ?

 

Да, конечно.В Заключении все описывал

 

У меня немного другой случай. Делю участок на два. Назначение Блокированные жилые дома. Пишут приостановку из-за того, что участок делит жилой дом. Но для блокированных жилых домов как раз и есть такое правило, что один дом стоит на двух или более участках.
Нашла письмо Минэкономразвития РФ № Д23и-1464 от 03.06.2013 г. в котором написано, что дом может находится на двух ЗУ.
Что делать?

 

Если в ГКН и ЕГРП имеются сведения о двух зданиях, так называемых блоках, то кадастровая палата не права или же у вас стоит одно здание в ГКН, Тогда сначала необходимо преобразовать здание блокированного жилого дома в два здания путем раздела и внести эти сведения в ГКН, а затем раздел участка - проблем не будет. Только при разделе здания есть один нюанс, необходимо в состав техплана приложить решение о присвоении 2-х адресов каждому зданию (блоку).

 

Если суд разделит дом на "квартиры", то это не влечет автоматического изменения в кадастре назначения здания на "многоквартирный дом", я правильно понимаю?
Подскажите пожалуйста, на какую статью какого НПА сослаться, чтобы уверенно утвержать, что раздел участка под зданием невозможен в силу принципа единства ЗУ и расположенного на ней ОКСа?

 

Думаю, что самое главное это ч. 4, ст. 11.9 ЗКРФ.

 

Суды не успевают за изменениями кадастрового законодательства и соответсвенно продолжают делить дома не задумываясь о том, как они будут учитываться и регистрироваться и не обращая внимания на земельный участок и градостроительный регламент...

 

У меня сейчас такая же ситуация (или похожая): разрешенное использование ЗУ - "для ведения ЛПХ и строительства жилого дома"
2 собственника на участок и 2 жилых дома на участке. Дома имеют раздельные входы с территории участка в два обособленных друг от друга помещения (как квартиры, т.е. у каждого собственника по обособленному помещению в каждом доме). Границы раздела участка будут определены судом (эта процедура уже идет), при этом этим же судом хотят установить границы раздела жилых домов (по стенам отделяющим обособленные помещения друг от друга, при этом крыша-общая). а граница раздела участков пойдет в том числе по границе раздела домов. Дома имеют кад. номера и статус ранее учтенных объектов (без координат).
Исходя из рассмотренных выше примеров (и вообще в принципе): есть ли возможность образовать новые объекты не движимости - ОКСы и участки под ними для последующего закрепления права собственности (с ликвидацией права долевой собственности) за каждым собственником в отдельности или такая возможность вообще отсутствует?

 

Я как раз и призываю определиться в начале с терминами. Что понимаем под Разделом. С точки зрения судьи - это получение в собственность отдельного ОН. С точки зрения КИ - раздел это образование из одного ОН - двух таких же. То есть из одного дома получить два дома затруднительно... видится один наглядный пример - это дом из нескольких корпусов, вот его легко разделить на отдельные дома. А обычный деревенский дом на 2 дома не разделишь никак. Любой вопрос раздела начинается с определения "Делимости". Если ОН не делим, то определяется порядок пользования. По ИЖС можно разделиться путем перевода индивидуального дома в многоквартирный и созданием в нем наборов помещений - квартир. Вот тут и начинаются вопросы. Такая процедура ведь называется реконструкцией. А возможны ли например, в зоне Ж1 многоквартирные жилые дома?

 

buc4a, мне кажется Вы пытаетесь всё усложнить. А нужно наоборот всё упрощать )) Иначе многие спорные вопросы становятся еще более запутанными.

Такая возможность существует, если будут соблюдены определенные параметры. Уверен, что судебная экспертиза проанализирует ситуацию и предложит варианты раздела (если это возможно).

 

Как это усложнять? Эксперт решает вопрос о разделе исходя из советских норм... Техническая возможность реального раздела дома определяется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, в совокупности с которыми применяются Ведомственные строительные нормы Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р.)» (утверждены приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26.12.1989 № 250), положения Методических рекомендаций по решению экспертных задач, связанных с реальным разделом домовладений при рассмотрении судами споров о праве собственности на недвижимость жилищной сферы. Эксперты не обращают никакого внимания на закон о регистрации недвижимости и не думают о том как это будет учитываться, а суды им потакают. Эта практика ущербная и отсталая от сегодняшних реалий, она противозаконна! Если эксперт предлагает разделить жилой дом на помещения, то такой дом становиться многоквартирным. Следовательно экспертом производится реконструкция индивидуального дома в многоквартирный, он должен проверять правомочность такого действия. Реконструкция не может проходить без ведома администрации. Нужно учитывать градостроительный регламент помимо технической возможности. Согласно ст. 16 закона о введении в действие ЖК РФ зем. участок является имуществом общего пользования жильцов многоквартирного дома и не подлежит разделу вообще.

 

Поверьте, когда я это написал, то совершенно не хотел Вас обидеть или в чём-то упрекнуть.
Более того, я полностью разделяю Ваши аргументы по поводу плохого качества экспертиз и наплевательского отношения к нормам и правилам. Но!

Помимо норм и правил имеются еще и люди. С их проблемами, судьбами, чаяниями...
Обращаясь в суд люди, как мне кажется, ищут разрешения проблемы, а не усугубления её. Они ждут, что судья скажет примерно следующее: "Так, с завтрашнего дня вы двое живёте по вот таким правилам. Почему? Да потому что я так решил! Всё, все свободны. Расходимся и живём дружно так как я сказал. А будете и дальше бузить - отключим газ!"

Конечно я утрирую, но поймите, что в суде люди должны получить решение проблемы! А наши законы чаше всего не позволяют однозначно ответить на многие спорные ситуации. Прибавьте к этому некомпетентность как экспертов, так и судей. Прибавьте к этому халатность, а иногда личную заинтересованность. Прибавьте к этому случайные или умышленные ошибки. Прибавьте к этому изворотливость некоторых адвокатов, готовых извратить любую ситуацию, лишь бы доказать, что белое - это чёрное... И все при этом знают и понимают, что многие вещи в законах трактовать можно по разному...
В итоге мы получаем такой клубок противоречий... А судье при этом проблему-то нужно в итоге решить. Он должен в конце огласить своё решение. И люди, как бы они не ругались и не спорили, ждут, что в итоге суд скажет как им жить дальше...
Поэтому, как мне кажется, работа эксперта заключается в том, чтобы помочь суду найти выход и правильно его обосновать. И если где-то в законах что-то можно трактовать двояко и тем самым запутывать дело и суд, то это неверный путь. Он никому не нужен!

Перефразируя классика можно выразиться так "Несовершенство законов полностью компенсируется наплевательским к ним отношением"

Надеюсь я свою мысль изложил понятно ))

 

Согласен. Я бы сказал, что законы написаны таким образом, что не позволяют людям решить свои проблемы, а наоборот. Но касательно данного случая, не нужно делиться - нужно, чтобы суд определил порядок пользования имуществом и все! Вопрос будет закрыт и все останутся довольны. А то получается, что решая проблемы одних, получаем еще большие проблемы других (работники кадастра, администрация, покупатели такого имущества). Нужно позволить людям зарегистрировать (исполнить) такое решение, чтобы при передаче права оно сохранялось. Значит необходимо учесть в кадастре такой порядок. Нужно занести в кадастр части объекта недвижимости по решению суда.

 

Разве сегодняшний раздел жилого дома на части по суду, это решение проблемы? На мой взгляд, это снятие некоторой остроты конфликта на момент спора и усугубление проблемы в будущем. Ведь на сегодня, такое решение никак не зарегистрировать. Такая часть, никогда не станет отдельным объектом недвижимости. По сути, решение по разделу дома на части это тоже самое, что определение порядка пользования.. А уж с участком что после раздела дома вытворяют.. Похоже на фигурные выпиливания лобзиком. На что только люди не идут из-за принципов..

 

Добрый день. Из всего выше сказанного, получается, что межевание и раздел земли провести не возможно? Есть участок, на нем дом. Дом изначально строился на две семьи на общем участке (по 1/2 доле каждой семье). Дом имеет два входа. Дом, по суду был разделен (наш и соседей), оформлены свидетельства на собственность, отельные, на каждую семью. На землю так же оформлены свидетельства на собственность, согласно долям. Участок разделен забором примерно пополам. И получается, что реально разделить земельный участок не получится никогда и остается только определить порядок использования?
Спасибо.

 

Если образуемые участки будут соответствовать предельным минимальным размерам, и не будут противоречить требованиям правил землепользования и застройки (ПЗЗ), то технически разделить участок возможно..