Уточнять или делать перераспределение(Аренда+ гос. собств)

Попалась непростая ситуация. Может кто подскажет что-дь дельное.
Есть участок 600 квадратов, разрешёнка: стр-во ИЖД, в аренде, есть землеустроительное дело на этот участок (в котором приложено постановление на 600 м2, точность определения 0,1м). При этом в выписках из ГКН точность не указанна- тоесть декларация!???, 2 смежника также декларативны и в аренде. Имеется ещё одно постановление на выделение 730 м2 под ижд(тот-же участок), сам дом построен и зарегистрирован, имеется свидетельство.
Фактически используемая территория 720м2 - участок по выписке + небольшой пустой кусок земли до канавы (общий фактический периметр практически совпадает с ранее созданным отводом на 730м2. Почему был участок поставлен на учёт именно так не понятно, дом приобретён новыми собственниками недавно).
Если закрыть глаза на существующее зем. дело и уточнять участок то возникает проблема, для данного района не установлены предельные минимальные размеры под ИЖД и 10-ю процентами можно максимум 660 квадратов натянуть, есть закон о регулировании земельных отношений по области, там говорится о 20% при уточнении, но фактически это противоречит ЗК, проверенно на практике, хотя иногда и проскакивало. Какие есть способы выхода из ситуации и какой порядок их реализации?
(Добавление)
Администрация подпишет всё, тут главное потом учёт пройти. 1 меня есть 3 соображения как это сделать.
1. просто уточнить на 20% на авось(прокатит не прокатит)
Сомнения: очень вероятно получить отказ
2. Сформировать участок на 120м, на 600 уточнить, потом объеденить.
Сомнения: 3 межевых прийдётся делать- очень долго, какую разрешенку в формируемом ставить чтобы потом их объединять.
3. перераспределением делать.
сомнения: раньше не делал, процедуру представляю, но не очень :)
Сложности: мой участок аренда, перераспределять надо с госсобственностью(пустое место в квартале). Наверное потребуется менять разрешенку? с кем согласовывать и в каком виде?

 

У меня тоже такие случаи есть но не могу ни как учет пройти. Разница в том, что у меня участок ранее отмежеван, требуется его увеличить. И есть минималка, в которую помещаюсь.

Пробовал следующие варианты:
1. Перераспределение ЗУ с землями госсобственности.
Отказ: ссылка на п.1 ст.11,7 ЗК РФ (видите ли там забыли указать об одном ЗУ)
"При перераспределении нескольких смежных ЗУ образуются несколько других смежных ЗУ, и существование таких смежных земельных участков прекращается."
2. Образование нового ЗУ из земель госсобственности и данного ЗУ.
Отказ: сылка на п.1 ст.11,2 ЗК РФ (видите ли там не предусмотрен такой способ формирования "комбинированный" )
ЗУ образуются при разделе, объединении, перераспределении ЗУ или выделе из ЗУ, а также из земель, находящихся в гос. или мун. собственности.
3. На данный момент подготовил МП по уточнению ЗУ.
Ждем вероятного отказа.

По всем канонам землеустройства это чистой воды перераспределение! Но из за чиновничества завоевывающего мир, в буквальном смысле понимающего, и даже поощряющего незначительные недоработки законодательства, приходится применять меры, на взгляд даже очень неадекватные. Вот какое же это уточнение, если он уже уточнен ранее? Но посмотрим смогут ли отказать, ведь на первый взгляд, я не нашел причину для отказа в законодательстве. Образовывать новый участок как размышляет lopus2012, для дальнейшего объединения, тоже не имеет ни какого смысла. Какая будет разрешенка и какая минималка??? Куча вопросов, и еще больше вероятных причин для отказа. Поэтому этот вариант оставлю на последок.

 

Минималка не определена в районе, разрешенку поставлю "для обслуживания и експлуатации жилого дома". На след-й неделе закину в администрацию, если утвердят схему и пройдёт учёт, поменяю разрешенку на такую же на основном участке и сделаю объединение.

 

Можно сделать сделать перераспределение, к существующему кад. номеру (ЗУ с площадью) присоединить участок из гос. собственности. Были у меня уже аналогичные случаи. Чем хорошо делать перераспределение, это то, что можно одним меж. планом сразу поставить на кад учет интересующий участок. Вот пример меж. плана. в вашем случае :п1 - участок из гос. собственности. УДАЧИ. Будут вопросы - спрашивайте

 

Так не пойдет. Речь идет о перераспределении ОДНОГО! земельного участка с землями ГОС.СОБСТВЕННОСТИ! А это по мнению чиновников не учтено современным законодательстовом.

 

У нас делают все просто в таких случаях.
Муниципалитет пишет свое распоряжение об уточнении площади,
и кадастровая принимает без вопросов.

 

Все верно, главное чтобы ЗУ не превышал площадью на 10% или на размер более чем минимальный. Это для "декларативных" - "не уточненных".

А вот у меня ЗУ уже уточнен ранее. И отказ дали, в том что нельзя "всего один" ЗУ (ранее уточненный) перераспределять с землями гос.собственности. В ответ на это я подготовил МП по уточнению "ранее уточненного" ЗУ (нормативы позволяют). Будем ждать ответа. По закону посмотрел, вроде повода для отказа нет.

 

п.3 ст.25 ФЗ-221
3. Кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее - уточнение границ земельного участка). При кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка (далее - смежный земельный участок), орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения во внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о местоположении границ такого смежного земельного участка.

 

turochak_dda хмммм.. Значит отказ будет? А что же еще можно придумать? У меня гаражный блок. ЗУ ранее уточнен. К нему пристроили гараж (есть акт выбора и его утверждающее постановление). Необходимо увеличить площадь, чтобы этот гараж тоже входил в ЗУ. Остается только образовать новый участок, выставить на торги право заключения аренды. А потом объединить? Но это не самый лучший вариант для застройщика, хоть он все и сделал задом наперед....

Да речь то и не только о гаражах, такие случаи повсюду встречаются. Жизнь движется, всё строится, не всегда правильно, но всем нравится.

Вот у меня ИЖС был - 730 м. Захотел хозяин расширится до 992, и власти не возражают. Что делать? Формировать новый ЗУ в 262 метра под ИЖС? Но ведь он меньше минимального размера под ИЖС (400 метров у нас). Хорошо, давайте сделаем 400 метров. Теперь объединим со старым получим 1130, но он противоречит максимальному размеру (у нас 1000 метров).

Поэтому и считаю, что это упущение в ЗК РФ. Если бы можно было перераспределить его, то проблем и не было бы... Потому как наши чиновники в ЗКП считают, что раз уж земли гос собственности не сформированы как ЗУ и на них нельзя выписку получить, то и перераспределить с ними тоже нельзя.

 

Не факт. Иногда кадастровая не зная об этом принимает уточнение уже уточнённых ЗУ.
Ну или можно задействовать "универсальный вариант": признать кадастровую ошибку и ещё больше(точнее) уточнить уже уточнённый ЗУ. Таким образом фокус с кадастровой ошибкой позволяет обходить п.3 ст.25 ФЗ-221.

 

Да, такая ситуация встречается довольно часто. Но у нас (хотя, может это и не правильно) в таких случаях ОМС изготавливает схему расположения ЗУ на КПТ и утверждает ее. Далее делается МП по перераспределению (в тиульнике пишем: образованием земельного участка путем перераспределения: участка с кадастровым номером 29:22:022535:10 и участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена) с приложением. ОКУ ничего против таких межевых планов не имеет, при чем не важно, уточненная ли площадь исходного ЗУ или декларированная.
Есть здесббольшой недостаток - образуемый часток получает статус временного, поэтому необходимо заново (в ОМС) получать правоустанавливающий докумен на землю и регистрировать.

Также в подобной ситуации делала я и межевой план по исправлению кадастровой ошибки. Но тут нюанс - на сколько в данном случае может изменяться площадь? Из логики 221-ФЗ - кадастровая ошибка исправляется в порядке уточнения, соответственно 10% или предельный минимальный размер. Но у нас в кадастровой говорят, что вообще площадь может измениться только на величину погрешности, рассчитанной при проведения межевания.

Кто в лес - кто по дрова :( Ну и государство!

 

Да, встречал уже в какой то теме, что проходит у кого то уточнение ранее уточненных. Поэтому и сам надеюсь проскочить))). Но рано или поздно, думаю, что эта лавочка прикроется.

Получается что это чистой воды обход закона. Ведь ошибка это когда неверно промерили границу, а тут ведь целый гараж добавлен, которого при первоначальном межевании не было. Не уверен что прошло бы, но идея хорошая. Я бы отказ написал, если бы принимал решение))))...

Про перераспределение никто так и не написал каких нибудь соображений.
Кстати когда я вышел на прямой разговор в ЗКП с теми кто принимает решение, то выяснилось, что у них "компьютер так выдает")))... Т.е. программа так построена, как мне объяснили, что если указываешь что по данным МП это перераспределение, то компьютер сначала запрашивает все данные о ЗУ1, а затем предлагает ввести данные о ЗУ2 (и т.д. если таковых более 2). Вот и получается, что они рады бы, но "программа так выдает". А свободные земли в квартале (ведь это и есть земли гос собственности) отказываются воспринимать как ЗУ.

 

Я написала :) Мы так делаем и все получается!

 

Получается, что всё зависит от исполнителей, которые буду решение принимать :) Только, что получил кипу отказов, делал образование путём раздела одного СНТ (Реквизит 4 "Общие сведения" в части местоположения образуемого участка не соответствует п.56 приказа) В этом реквизите у меня информация таже, что у исходного ЗУ, соответствующая данным из выписки. Пи**ец товарищи ::angry::

 

Ну, 56 пункт нам об адресе образуемых участков говорит. В Вашем случае, при разделе СНТ, адресов, присвоенных в установленном порядке, нет, следовательно, Вы должны указать местоположение участков. Каким образом это делается - в том же пункте 56 четко сказано. А указывать адрес исходного - конечно не правильно. :)

 

Адрес исходного - область***, город***, западнее шоссе А***, СНТ "***"
У образуемого остётся тоже, вполне адекватное описание местоположения, как и рекомендованно в приказе п 56

 

- это под требования 56 п. уже не подпадает. Я бы в Вашем случае ограничилась наименованием населенного пункта или муниципального образования. Сама так делаю. На учет все встает.
Сейчас вообще тема такая у собственников участков идет, что дробят их на 10, 20, 50 участков, в зависимости от площади, с целью продать куски. Так что таких МП уже много было. И описание местоположения до МО указываем.

 

Вот ещё 1 ситуация но попроще.
Два соседа по 12 соток имеют в ЛПХ, один дом построил, другой в процессе, забор между ними немного не по учёту стоит, видимо когда нарезали, границы коряво вынесли. Договорились они, что 1 из них кусочек участка отдаёт второму, чтобы участки по забору стояли, там немного метров 50кв. Тут логично делать перераспределение, но есть НО!!! на участки есть зем. дела, в которых нет ни слова о точности определения характерных точек, в выписках, соответственно, участки выглядят как декларативные. А прераспределять то надо уточненные участки(вдруг не пропустят) и возникает такое неудобство как необходимость собвстенникам в дальнейшем оформлять вместе свои права на новые участки.
С другой стороны тут лёгко провести уточнением, но опять-же КП может сослаться на наличие зем дела. Помню читал, что уточнение можно проводить при отсутствии свдений о нормативной точности, даже при наличии землеустр-й документации, но хоть убейте не могу найти где. Может кто даст ссылку на документы (если меня не приглючило :) )

 

lopus2012 на первой странице этой темы turochak_dda указывал на п.3 ст.25 ФЗ-221 По моему как раз то.

Вам либо уточнять надо, ссылаясь что сведения кадастра не соответствуют установленным на основании законодательства требованиям к описанию местоположения границ ЗУ.

Либо убеждать ЗКП в наличии ошибки, пусть вносят точность, соответствующую по нормативам, для данного случая в данном межевом деле. А потом перераспределять.

Можно даже в рамках МП. Делать перераспределение, а в заключении КИ указать на то что забыли указать в межевом деле, но по нормативам она должна составлять столько то, по этой причине предлагается внести в ГКН эти данные.

 

Добрый день. У моих родителей в частной собственности имеется земельный участок. кадастровый номер 79:04:3600003:27, площадь 1870 кв.м. (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/)
В апреле прошлого года к родителям пришли сотрудники росреестра с проверкой документов на участок. Родители предъявили свид-во о праве собственности и межевое дело.
Сотрудники перепроверили участок по длине и ширине, убедившись что длины сторон соответствуют межевому делу, извинившись ушли.
Но позже, они приехали с навигатором, и согласно координат межевого дела указали нам где должны находиться наши фасадные точки. Оказалось, что забор по фасадной стороне мы должны перенести в глубь участка на 6 метров, И с тыльной стороны участка, ровно на 6 метров сдвинуть границу по длине .К тому же мы должны сдвинуть участок в сторону смежного соседа на 1,5 метра. (то есть перенести свой забор на 1, 5 метра на участок соседа, но по факту у нас стоит забор уже более 15 лет, и этот забор делит наш двухсемейный дом пополам).
Нас привлекли к ответственности по ст.7.1 коап рф -самозахват (по фасаду). Мы подали иск в суд- и выигали (была отмена решения органа в связи с отсутствием состава ). В касации мы проиграли, в надзоре мы проиграли, а верховный суд отменил решение кассации и надзора, и оставил в силе решение аппеляции(отсутствие состава). К тому же у нас есть письмо с администрации где они отвечая на наш запрос пишут, что могут установить границы по фактическому использованию (готовы внести изменения в постановление о выделе ЗУ и ГПлан ЗУ при наличии положительного в нашу пользу решения суда.
Суд мы выиграли, а администрация должна исполнить свой текст. НО как???
Участок впереди (ширина 23 м, длина 6 м) по факту занимаемая нами много лет, принадлежит государству. Смежный с нами по тылу ЗУ соседа находится у него в аренде под ижс.
Как узаконить нам расположение ЗУ по фактическому использованию( конфигурация ЗУ в землеустроительном деле с фактическим использованием совпадает, площадь не увеличивается и равна как в Землеу деле, длины сторон по факту соответств как в деле)
ПОМОГИТЕ!!!