Жилой дом в СНТ

Коллеги, хочу с Вами посоветоваться по приостановке. На учет ставим жилой дом в СТ. Домик маленький, но действительно пригодный для круглогодичного проживания. Пришла вот такая приостановка, регистратор говорит, что данное здание в соответствии со СНиПами не может быть жилым домом, слишком маленькие комнаты и "их должно быть не менее 4" (это устно). Дом не новый, со слов собственника (что также отражено в Декларации и ТП), год постройки 1987. Верно ли я понимаю, что поскольку здание построено гораздо раньше, чем были приняты упоминаемые в приостановке нормы, то можно не обращать на них внимания? Хотя, с другой стороны, тогда в принципе не существовало понятия жилой дом в СТ, я так думаю...
Ну и в принципе, если они правы, тогда какой выход - заключение экспертное, что дом действительно является жилым?

 

Vasiliska, это кто-то из крымских регистраторов не с той ноги встал?
Слава богу, у нас проверяющие адекватные, никому в голову не приходит сверять поэтажку со СНиПами 19лохматых годов, без проблем проходят учёт даже избушки по 15 кв. м.

 

По-моему, у регистраторов нет полномочий на такие проверки. И на такие приостановки.

 

Это Севастополь. Ну вот да, буквально пару месяцев назад спокойно прошел учет домика именно как жилого площадью 27 кв.м, а тут такое...

--- Сообщения объединены, 15 янв 2021, Оригинальное время сообщения: 15 янв 2021 ---

Спасибо за мнение, вот я об этом, кстати, тоже подумала. Задала вопрос своему СРО, интересно, что скажут.

 

А я считаю, что так и должен поступать регистратор. Да, это не прописано явно, но требования, которым должен отвечать жилой дом, никто не отменял. А то для перевода в жилое требуется соблюдение кучи условий, а для лихой постановки сразу - нет. Не зря раньше существовали понятия садовый дом и жилое строение. А то скоро такие собственники 19-метровых жилых домов пойдут требовать предоставление нового жилья взамен непригодного для проживания.Президент строго приказал закрыть вопрос с ветхим и непригодным. И не забываем про единственное жилье во всех контекстах. Возможно, что Ваш домик и пригоден для проживания, ибо туалет на улице, плита не газовая, но за это уже эксперт будет отвечать в случае перевода в жилое.

 

Оффтоп

Ага, буквально вчера скидывались с миру по нитке, чтобы помочь президенту закрыть этот вопрос извините, не сдержалась))

 

Покажите мне требования про площадь жилого дома? и причем тут перевод в жилое? вот такие сидят на апелляционной комиссии и бред несут.

 

кстати, я ж искала требования к минимальному размеру жилого дома, а их нет, есть СП 55.13330.2016, на который ссылается регистратор, где указаны минимальные размеры той или иной комнаты при ПРОЕКТИРОВАНИИ жилого дома, однако, в моем случае дом был построен значительно раньше этого Свода правил и его прежней редакции тоже. ПЗЗ у нас в городе не приняты, а там могли бы быть прописаны какие-то минимальные размеры жилого дома (возможно). Полагаю, что стоит искать какие-то куда более ранние нормы по проектированию жилых домов, еще при СССР, но, по правде говоря, тогда этот дом строился как садовый же (фактически в Крыму, что садовый дом, что жилой все одно - везде можно проживать круглый год, если есть электричество).
Не знаю с какой стороны еще подступиться к этому объекту, если идти на апелляцию, то чем убеждать....

 

В этом случае прописываете в заключении, что дом построен до снипа и к нам он не относится

 

ну вот попробую как-то так, да

 

Про то, что при переводе нежилого объекта в жилое проверяется пригодность объекта для проживания.

В каждом субъекту, я думаю, есть нормы про нормативы обеспеченности жилыми помещениями. У нас, например, этот норматив составляет 12кв.м. Кроме того, объект жилого фонда должен состоять не только из жилой комнаты, но и вспомогательных помещений, как минимум, кухни. Где-то в нормативах я видел, что миним. площадь кухни может быть 5кв.м. Итого, получается, в жилом помещении должно быть, как минимум, 17кв.м. Еще, наверное, какие-то НПА можно наковырять.

 

Нет на ижсы обязательных снипов. Ни одного. А даже если бы и были, то у РР нет полномочий по проверкам их соблюдения. Т. к. нет таких оснований для приостановления в 218 ФЗ. Только по несоответствию градрегламенту. Все. А нормативы обеспеченности к кадучету никаким боком. Совсем.

 

Не нужно так горячиться, а лучше посмотрите п.13, 14 ст 70 218-ФЗ (особенно п.13). Т.к. ИЖС является не только объектом учета, но объектом жилищных прав, регистратор, при проведении правовой экспертизы документов, должен проверить соответствие предельным параметрам. Параметры жилья предусмотрены ЖК (вроде ст.50), вернее не так, ЖК предусмотрено, что предельные параметры определяют ОМС, о чем и писал Ильшат,
Но мое мнение, конечно год постройки. Существовал когда то СНиП 89г (Жилые здания), а до него и более ранний, но такие изыскания считаю лишними, поэтому думаю лучше всего заручиться справкой ОМС, что объект является жилым домом (ну или отвечает требованиям жилого дома). Но это все индивидуально.

 

да, со слов заказчика (документов-то нет) год постройки 1987, я просмотрела нормативы, на тот момент для ИЖД не нашла, честно говоря.
Вот что думаю, даже если этот объект каким-то образом у меня пройдет, то, так понимаю, нужно сделать выводы при последующих заключениях договоров, когда клиент предупреждает, что дом небольшой и вот тут надо, видимо, выработать стратегию как поступать, потому что, если дом новый, то согласна, что он должен упомянутому выше Своду правил соответствовать, а соответствует или нет, точно можно будет сказать только после обмеров.
Давайте обсудим этот пункт 6.1. СП 55.13330.2016:
"Площади помещений домов, проектируемых (по 4.1 и 4.2) и реконструируемых (по 4.1), должны быть не менее: общей комнаты (или гостиной) - 16 м (при одной жилой комнате - 14 м); спальни - 8 м (на двух человек - 10 м, а при размещении ее в мансарде - 7 м), спальни для инвалида-колясочника - 9 м; кухни - 9 м, кухни-ниши или кухонной зоны в кухне-столовой - 6 м."
Кроме того, в этом СП есть пункт 4.5 "Дом должен включать жилые комнаты - одну или несколько (общую комнату или гостиную, спальню), а также вспомогательные помещения: переднюю, кухню [в том числе кухню-столовую и (или) кухню-нишу], ванные комнаты и (или) душевые, туалет (уборную) или совмещенный санузел. Кроме того, могут устраиваться вспомогательные помещения: холодный тамбур (в том числе двойной с учетом климатических условий строительства согласно СП 131.13330), кладовая и (или) встроенные шкафы, постирочная, парная баня или сауна в соответствии с СанПиН 2.1.2.3150, генераторная отопления и (или) электроснабжения, кладовая твердого топлива, встроенная, встроенно-пристроенная или пристроенная стоянка или гараж-стоянка, бассейн (правила проектирования которого изложены в [14]), а также иные помещения по заданию на проектирование."
Попробуем вычислить вместе минимальный размер жилого дома согласно этой нормы?
Итак, жилая комната может быть одна и эта площадь минимальная 14 кв.м. (верно понимаю?), кухня минимум 9 кв.м. Дальше вопрос - обязательно ли в жилом доме должен быть санузел исходя из вышеуказанной нормы? И можно ли считать жилым домом здание с тремя помещениями - жилая комната 14 кв.м., кухня 9 кв.м. и тамбур или прихожая? (по размерам это как современная квартира-студия)

 

Ст. 50 ЖК говорит только лишь о нормах площади по договору соц. найма. Причем здесь кадучет? Параметры объекта ИЖС прописаны в ст. 1 ГрК и нигде более. Именно об этом речь в ст. 70. ЖК здесь абсолютно точно не имеет отношения к вопросу.

СП 55.13330.2016 необязательный, соблюдается исключительно на добровольной основе, и к кадучету также не имеет никакого отношения. Скорее он может использоваться при проектировании, например, для комплексной застройки предположим на гос. средства, как вариант.

Кроме того, соблюдение никаких сп не может быть предметом проверки со стороны РР, так как, повторюсь, подобных оснований приостановления нет в ФЗ. Только градрегламент и да, предельные параметры (объекта=строительства, которые также входят в понятие "градрегламент", согласно ст. 1 ГрК) в рамках ст. 70, временно, до окончания амнистии.

П. С. справки ОМС в топку, однозначно. Нет такого порядка.

Путаете теплое с мягким, господа кадастровые инженеры;)

 

К Вашему сожалению, не Вы устанавливаете применение ст.70 в тех или иных случаях, особенно вот это:
... и соответствия:
1) сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;
2) предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом.
Попробуйте "прикрутить" вашу логику к приостановкам, связанным с невыполнением ПЗЗ (которые тоже устанавливаются ОМС), ну это когда дом ближе нормы размещения на зу. А в данном случае, Федеральным законом (а точнее "спущенно" на ОМС как и в случае с ПЗЗ), устанавливаются требования к жилью.

 

Если честно, я не понимаю о чем вы:

такие параметры для ИЖС установлены в ст. 1 ГрК. Вы знаете где еще, можете привести источник?

В каких тех или иных, в ней прямо указано, что ч. 12, 13 действуют только в отношении садовых/жилых домов. Я здесь не при чем, назидать будете супруге на кухне, а тут вы бы лучше по делу, если есть что сказать.

--- Сообщения объединены, 4 фев 2021, Оригинальное время сообщения: 4 фев 2021 ---

Каким именно? Предметно. Не "требования к жилью", а предельные параметры объекта. Это разные вещи. О параметрах ИЖС речь в ст. 1 ГрК, если знаете источники еще, приводите, это будет разговор. А к абстрактным требованиям к жилью можно еще нормы инсоляции притянуть, тоже скажете что законно?

--- Сообщения объединены, 4 фев 2021 ---

Есть такое основание, не вижу здесь противоречий.

 

Думаю, что в настоящее время при кадастровом учете большую роль играет не соблюдение свода правил (СП), а именно обеспечение требований жилищных прав. В каждом регионе должны быть требования обеспечения жилищных прав, пример приводил Ильшат,
Как пример могу привести распределение жилья для детей-сирот. Дом строится в соответствии с СП, но при предоставлении жилья детям-сиротам, требуется соблюдение определенных правил, так общая площадь может соответствовать минимальной, но при этом жилой (или кухни) может нехватать, за счет больших площадей вспомогательных помещений. И получается, что для продажи - пожалуйста, а по программе для детей-сирот, не проходит. Вот как то так.
P/s. Знаю, что при кад.учете учитывается только общая площадь. Это пример для понимания требований для обеспечения жилищных прав.

 

Параметрам объекта, установленным ФЗ, а не "жилья". Нет такого в ЖК.

Параметры объекта? Такого в ЖК тоже нет.

Вы так думаете? Какую именно тогда играет роль, можете сказать? Где это прописано, конкретно, можете указать? Ну нет такого в законодательстве, зачем что-то придумывать и вводить в заблуждение себя и других?

 

а кто вам мешает тоже в апелляционную комиссию сесть и всех научить?