Письмо № Д23и-1578 от 14 апреля 2015 г. относительно подготовки технических планов помещений в результате перепланировки помещений Тип документа: Письмо Спойлер (Наведите указатель мыши на Спойлер, чтобы раскрыть содержимое) Раскрыть Спойлер Свернуть Спойлер Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости) в связи с обращениями граждан и юридических лиц относительно подготовки технических планов помещений в результате перепланировки помещений и с учетом позиции Минстроя России (письмо от 18 февраля 2015 г. № 4302-НА/06) сообщает. Согласно пункту 13 Требований к подготовке технического плана помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2010 г. № 583 (далее – Требования № 583), если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется получение разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения, в котором находится помещение, проектной документации здания или сооружения, в котором находится помещение, технический паспорт здания или сооружения, в котором находится помещение, или технический паспорт помещения не изготавливался до 1 января 2013 г., сведения о помещении указываются в техническом плане на основании Декларации, подготовленной в соответствии с требованиями к подготовке декларации об объекте недвижимости, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 г. № 628 (далее – Требования приказа № 628). Если для подготовки технического плана использовались иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также включаются в состав Приложения (пункт 13 Требований № 583); В соответствии с главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ): перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ); для проведения перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) представляет в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения перепланируемого жилого помещения, документы, в том числе (часть 2 статьи 26 ЖК РФ): заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого жилого помещения; орган, осуществляющий согласование, выдает заявителю или направляет по указанному в заявлении адресу документ, подтверждающий принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки (часть 5 статьи 26 ЖК РФ, форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. № 266); предусмотренный частью 5 статьи 26 ЖК РФ документ является основанием проведения перепланировки жилого помещения (часть 6 статьи 26 ЖК РФ); завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии (часть 1 статьи 28 ЖК РФ); акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (часть 2 статьи 28 ЖК РФ). Кроме того, согласно статье 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 ЖК РФ. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Если перепланировка помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Учитывая изложенное, полагаем, что в случае подготовки технического плана помещений, конфигурация которых изменена в результате перепланировки, в том числе в результате объединения помещений, изменения их границ или раздела помещений, такой технический план составляется на основании оформленных в установленном жилищным законодательством порядке проекта перепланировки помещения(й), документа, подтверждающего принятие решения о согласовании перепланировки, и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки. При этом площадь перепланированных помещений указывается в соответствии с перечисленными документами, копии указанных документов включаются в приложение технического плана, если в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия площади помещения, указанной в документах, на основании которых подготовлен технический план, и площади помещения, определенной с учетом требований, установленных приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2011 г. № 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения», в соответствии с пунктом 31 Требований № 583 в разделе «Заключение кадастрового инженера» приводятся предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты необходимых измерений и расчетов. Также следует отметить, что в случае представления в орган кадастрового учета технического плана, подготовленного в результате перепланировки помещения(й), без приложения к нему копий проекта перепланировки помещения(й), выданного осуществляющим согласование органом документа, подтверждающего принятие решения о согласовании перепланировки, и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки, орган кадастрового учета запрашивает копии указанных документов в порядке межведомственного информационного взаимодействия. При этом если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе и ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления, осуществляющего согласование перепланировки жилого помещения, на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии указанных документов, необходимых для государственного кадастрового учета, орган кадастрового учета в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 26 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета, для устранения причин которого, в рассматриваемом случае, в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, на основании которых подготовлен технический план. В отношении нежилых помещений сообщаем следующее. В настоящее время понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом, определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные процедуры (работы) (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Таким образом государственный кадастровый учет изменений и (или) постановка на учет помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с их «перепланировкой» осуществляется в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании документов о реконструкции здания (сооружения) или его части. Дополнительно в отношении государственного кадастрового учета нежилых помещений, осуществляемого в связи с разделом нежилого помещения по существующим строительным конструкциям, при котором не изменяется план этажа, план здания (сооружения), в котором такое помещение расположено, (то есть, например, не осуществляется снос, замена, возведение строительных конструкций), а помещения, образуемые в результате такого раздела, соответствуют требованиям части 7 статьи 27 Закона о кадастре, отмечаем, что сведения о таких помещениях могут быть включены в технический план на основании декларации об объекте недвижимости, подготовленной в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 г. № 628. При этом в данном случае, при подготовке технического плана нежилого помещения при наличии отклонения суммарной площади образованных в результате раздела нежилых помещений от площади исходного нежилого помещения кадастровый инженер в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана приводит необходимые расчеты и обоснование возникновения такого отклонения. Учитывая положения статей 71-73 Конституции Российской Федерации, а также пункта 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, субъектом Российской Федерации может быть установлена предельная величина отклонения суммарной площади образованных в результате раздела нежилых помещений при условии сохранения неизменным плана этажа здания (сооружения, плана здания (сооружения), в котором такие нежилые помещения расположены, от площади исходного нежилого помещения, в пределах которой может не осуществляться оформление разрешительной документации для работ по реконструкции.
Если включать перегородки в площадь, очень сильно увеличивается площадь. Что заказчику крайне нежелательно. Сделала тех. план с площадью по помещениям (перегородки не включены). Так собственник настаивает. Если придет приостановка, будем уже по факту решать. Пока так решили. И вообще, получается, клиент купил здание с одной площадью, а потом выясняется, что оно на 100 кв. м больше...)) и соответственно кадастровая стоимость также увеличивается без фактического увеличения площади..никому это не нужно.
Делала техплан аналогичный, по нежилому помещению ОМС отказывают выдать акт ввода после перепланировки, ссылаясь на то, что у них отсутствуют полномочия по нежилым помещениям, Проект был, сделали техплан, получили приостановку. Заказчики оспорили в Арбтираже отказ администрации в согласовании перепланировки, отказ признали незаконным, в решении суда помещение оставить в перепланированном состоянии и указание провести кадастровый учет, Делаю техплан по учету изменений нежилого помещения на основании проекта и решения суда. так как в законе отсутствует понятие перепланировка нежилых помещений и зданий, есть только реконструкция, требуют в таком случае проект на все здание и ввод в эксплуатацию. В тех районах МО, где принят регламент по узаканиванию нежилых в многокв. домах и дают акты ввода- проходит, у нас в городе такого регламента нет, соответственно без решения суда не проходит никак!
Elegans, ответственность за заключение о перепланировке / реконструкции несёт тот эксперт, который сделает заключение. Для жилого предусмотрено у нас принятие Решения на уровне ОМС после предоставления планов "до" и "после" и положительного заключения эксперта. Я как КИ уже только готовила бы техплан на основании принятых решений. Но у нас вряд ли бы прошло такое как перепланировка, поэтому либо ввод в экспл, либо решение суда. На практике часто на первых этажах МКД такие изменения производят. Правдв, в одном доме жильцы писали жалобу, что после того, как практически все квартиры на 1 этаже вместо балконов сделали пристройки и перевели в нежилое, у них пошли трещины. Но заключения эксперта о причинах этих трещин я не видела.
Клиенту объяснять, тут сотрудница палаты в телефонном разговоре заявила, что приказ 90 не применяется в отношении зданий - ИЖС.
Нам это еще год назад сказали)))) А про письмо Минэко спросили, они улыбнулись..... просто улыбнулись.... Пальцем вертеть не стали, но по глазам было видно)))))
Их глаза на вид, вероятно, умнее, чем глаза представителей МЭР, которые являются авторами комментируемого ими приказа?)
У нас при переводе делается все как-то вместе у ОМС - разрешить перевести с перепланировкой. Акт выдают один - на перепланировку и перевод. Считать по-новому. Раз проем в капитальной стене, вряд ли такое пропустит КП только по акту ввода после перепланировки. Велика вероятность что реконструкцию здания скажут оформлять. У нас КП к примеру не пропускает теперь перепланировку помещения на 1 этаже МКД с возведением пристроя (входной гр.), пока не сделана реконструкция здания.
Добрый вечер! Знающие, помогите разобраться. Оформляю торговый объект (магазин). Магазин совмещен с автобусной остановкой. Это одно здание. Должно ли в площади здания присутствовать площадь автобусной остановки ?
подскажите- у собственника зарегистрирован на участке ИЖС жилой дом, он получил разрешение на строительство второго дома, старый хочет перевести в нежилой- летнюю кухню( вспомогательный по отношению к основному), на основании чего он может перевести его в нежилое?
ФЗ 218 ст. 8 п.4 Однако если ОМС откажутся выдавать постановление (а они могут сослаться на ГрадКодекс, где указано, что назначение меняется без согласования с ОМС) то попросите от них справку об этом и тогда на основании решения собственника+справка
Вид разрешенного использования правообладателем выбирается самостоятельно. Назначение здания меняется актом ОМС.
ст. 37 Градкодекс. 4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Конкретно наша администрация отказывается выдавать АКТЫ на изменение назначения/наименования ОКСов в частной собственности, мотивирует тем, что у них нет на это полномочий согласно Градкодекса, какого-то ФЗ и Устава. Выдают справку об этом, прикладываем решение собственника и..... все))))) С помещениями проще)))) Однако другие администрации могут выдать акт (постановление, распоряжение или еще что-то), и судя по тому как выдают, могут даже и на смену фамилии (или даже пола), акт выдать))))))
А согласно 218 ФЗ есть полномочия Статья 8. Кадастр недвижимости 3. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке. А прикладываете куда? Недавно приходил один с желанием сменить наименование, сваяли заявление и он ушел в ОМС, пока еще не вернулся.
