1. ВНИМАНИЕ! В течении пары дней +- будет переезд форума на более защищённый сервер. Возможны перебои в работе.
    Скрыть объявление

Регистрация аренды на земельные участки, образуемые при разделе

Тема в разделе "Новости, изменения законодательства", создана пользователем Михаил Рожковский, 21 авг 2016.

  1. Михаил Рожковский

    Михаил Рожковский Форумчанин

    Был земельный участок в собственности РФ. У нас с РФ был договор аренды. Данный земельный участок был поделен на два. РФ обратился в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на образованные земельные участки.​
    В Росреестре эти две заявки попали к разным регистраторам. Один регистратор зарегистрировал на образованный участок и собственность РФ и аренду. А другой регистратор зарегистрировал только право собственности РФ без аренды.​
    Одновременно с регистрацией права собственности РФ подать на регистрацию доп. соглашение к договору аренды нельзя было, т.к. Росимущество не может распорядиться земельными участками, пока на них не будет зарегистрировано право собственности, и они не будут внесены в реестр федерального имущества.​
    С одной стороны, согласно п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).​
    С другой стороны, раздел земельного участка не является основанием для прекращения договора аренды и согласно пункту 5 ст. 22.2 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.​
    При этом после раздела у новых земельных участков еще и поменяли вид разрешенного использования, от которого зависит расчет арендной платы, существенное условие аренды.​
    Собственно вопрос, как в подобном случае правильно регистрировать аренду на образуемые земельные участки при разделе: автоматически или в заявительном порядке.​
    Если автоматически, то как быть с существенными условиями договора, касающиеся описания предмета аренды, размера арендной платы?​
     
  2. Элен

    Элен Форумчанин

    В кадастровых паспортах этих двух участков в форме КВ.3 была информация что есть обременение "аренда"?
     
  3. Михаил Рожковский

    Михаил Рожковский Форумчанин

    Кадастровый паспорт был с формами КП.1 и КП.2, сведений об аренде не было.
     
  4. Bulkin80

    Bulkin80 Форумчанин

    Что значит "автоматически". Право аренды автоматически не возникает в момент раздела. В момент раздела возникает лишь право на заключение договора аренды на образованные ЗУ. Арендатор исходного этим правом может и не воспользуется не обратится с соответствующим заявлением о предоставлении в аренду ему ЗУ, образованного при разделе. Мое мнение, только в заявительном порядке.
     
  5. Elegans

    Elegans Форумчанин

    И у меня вот возник подобный вопрос - ЗУ из неразграниченной госсобственности был в аренде у КФХ с ВРИ "для осуществления КФХ его деятельности", постановлением о разделе из него образовали два новых, причем тоже с уточненными ВРИ (для пчеловодства и семеноводства). Как теперь преведущему арендатору-КФХ будет реализовано предусмотренное п. 4 ст. 11.8 ЗК право аренды образуемых из исходного на тех же условиях без торгов? Будет нужна публикация извещения, предусмотренная ст. 39.18 ЗК: В случае поступления заявления ... гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:
    1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей ..."
    и в случае обращения других КФХ будет проводиться аукцион, несмотря на право предоставления без аукциона?
    Или же это будет другой хитрый вид заявления - не о предоставлении в аренду, а о заключении договора аренды на прежних условиях в соответствии со ст. 11.8. ЗК РФ или т.п.? Подскажите, пожалуйста.
     
  6. landmarka

    landmarka Форумчанин

    Интересный вопрос.. Первое, что приходит на ум - если срок текущего договора аренды исходного (до раздела) земельного участка не истек, то с арендатором должны заключить новые договоры как раз таки на основании ст. 11.8. ЗК РФ. Какая там форма заявления затрудняюсь с ходу изобразить.
    Если же срок договора истек - добро пожаловать на акцион по ст. 39.18.

    Право предоставления без аукциона для КФХ, насколько я понимаю, ограничено законом "Об обороте земель сх назначения", то есть это далеко не все КФХ-ки.
     
    Elegans нравится это.
  7. Elegans

    Elegans Форумчанин

    Договор не истек, там всё нормально, поэтому нагуглилось, что согласно ст. 39.8 ЗК новые договоры должны заключаться "на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, ...".
    Про предоставление без аукциона - я имела в виду как раз только данный случай для образуемых из исходного арендуемого, а так все участки для КФХ рискуют стать предметом аукциона, если после публикации заявятся другие КФХ.
    По моему вопросу - заявитель просто сходил к регистратору с просьбой подсказать, как лучше зарегистрировать право на новые участки, и тот категорически потребовал публикации нового извещения, и поскольку было срочно, и я была интуитивно несогласна, я ему пока написала вот так:

    "Чтобы не нарушать требования ст. 39.18. ЗК о публикации извещения в случае поступления заявления от КФХ о предоставлении земельного участка в аренду, и не нарушать при этом права арендатора исходного земельного участка о праве предоставления земельного участка на прежних условиях без проведения торгов, предусмотренные ст. 11.8 ЗК РФ (в случае возможного поступления заявлений и необходимости проведения аукциона) – целесообразно обратиться в администрацию с предложением заключения соглашения о расторжении договора аренды в связи с прекращением существования объекта аренды и заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами ...., образованными в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером ..., используемого заявителем на основании договора аренды, в соответствии с п.4 ст. 11.8 ЗК на прежних условиях без проведения торгов.
    А потом ещё нашлось вот тут подобное совсем свежее и похожее на правду:
    "... В связи с чем, при регистрации прекращения права на преобразованный земельный участок и регистрации права на образованные земельные участки в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) одновременно должна быть погашена регистрационная запись об аренде, безвозмездном пользовании исходного земельного участка. Основанием для прекращения указанных ограничений является соглашение о расторжении договора аренды. Одновременно на государственную регистрацию могут быть представлены вновь заключенные договоры в отношении образованных земельных участков."
    Посмотрим, что из всего этого получится.
     
    Последнее редактирование: 1 ноя 2016
  8. Михаил Рожковский

    Михаил Рожковский Форумчанин

    В случае прекращения и заключения нового договора возникает многоходовочка, обусловленная тем, что при разделе зу образуются временные зу. А временным нельзя проводить учет изменений. Т.е. нужно будет после раздела заключить новый договор со старым ВРИ, зарегистрировать его, потом поменять ВРИ и внести изменения в договор, и зарегистрировать эти изменения снова.

    А может вам не заключать новый договор, а внести изменения в существующий, путем изменения описания предмета договора? Многоходовочка тоже предстоит, но у регистратора не будет рака мозга, как это регистрировать. И не нужно думать как избежать "разрыва", т.е. периода между тем, когда прекратился договор аренды исходного участка и зарегистрирован договор аренды на образованный.
     
    Elegans нравится это.
  9. Elegans

    Elegans Форумчанин

    Они им новые ВРИ сразу при образовании присвоили, не я делила, у нас тут местные особенности в связи с проектом международной автодороги "Меридиан", делят все - всё и вся "как надо".
    А вносить изменения теперь нельзя же, отменили этот способ в новом ЗК, потому и возник, видимо, робкий комментарий РР выше о том, что новые договора могут быть представлены одновременно с соглашением о расторжении договора. Я постараюсь отследить это до конца и написать, чем всё закончится.
     
  10. Михаил Рожковский

    Михаил Рожковский Форумчанин

    Вот вообще мне не понравился данный комментарий РР. То, что из пункта 4 статьи 11.8 убрали слова о возможности внесения изменений в договор аренды, это еще не значит, что ввели запрет на внесение изменений в договор аренды. Почувствуйте разницу.
     
  11. Elegans

    Elegans Форумчанин

    Мне вообще отсутствие внятной информации по этому поводу в законе и в вопросах/ответах кроме данного комментария в целом не понравилось :Unknown:
     
  12. landmarka

    landmarka Форумчанин

    Вот мне тоже это вариант нравится..
     
  13. Михаил Рожковский

    Михаил Рожковский Форумчанин

    Как бы мне это не нравилось, но Верховный суд тоже против дополнительных соглашений...
     

    Вложения:

  14. Elegans

    Elegans Форумчанин

    Да, и вот мне обсуждение попалось, кстати я не сделала акцент на то, что у нас там не раздел с сохранением исходного, а просто раздел на два новых (не знаю, как такое пропустили, но факт есть факт), ну то есть совсем всё поменялось - новые кадастровые номера, новые площади, новые ВРИ, если бы в таких случаях можно было вносить такие изменения без торгов - много хитрых дел наделали бы знающие люди.
     
  15. Кос

    Кос Дьяченко Константин Николаевич Форумчанин

    не обязательно. ВРИ можно поменять во временном. С Временный запрещено производить преобразование.!
    --- Сообщения объединены, 2 ноя 2016, Оригинальное время сообщения: 2 ноя 2016 ---
    так "хитрые" люди так и делают, только с согласия администрации
     
  16. Михаил Рожковский

    Михаил Рожковский Форумчанин

    Если рассматривать случай описанный в письме Минэкономразвития РФ от 07.07.2010 N Д23-2521, то да можно, но по-мне так он не добавляет удобства.
     
  17. Mag20

    Mag20 Форумчанин

    Вопрос немного не по теме но все же задам тут. Нужно ли ставить на кад учет часть земельного участка при его передаче в аренду на один год?
     
  18. Михаил Рожковский

    Михаил Рожковский Форумчанин

    Нужно. Исключение есть для аренды до 1 года, предусмотренные п. 1.1 ст. 4.2 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации".
     
  19. landmarka

    landmarka Форумчанин

    Я останусь при своем мнении - часть земельного участка не является объектом аренды)
     
  20. Михаил Рожковский

    Михаил Рожковский Форумчанин

    Есть и такая точка зрения, что предметом аренды является весь объект недвижимости (т.к. арендодатель имеет право на весь объект целиком, и обременяется его право целиком), просто использование этого объекта определяется границами части. Но это не освобождает от кадастрового учета части, при таком виде аренды.
     
  1. Этот сайт использует файлы cookie. Продолжая пользоваться данным сайтом, Вы соглашаетесь на использование нами Ваших файлов cookie.
    Скрыть объявление
  1. Этот сайт использует файлы cookie. Продолжая пользоваться данным сайтом, Вы соглашаетесь на использование нами Ваших файлов cookie.
    Скрыть объявление