Регистрация аренды на земельные участки, образуемые при разделе

Был земельный участок в собственности РФ. У нас с РФ был договор аренды. Данный земельный участок был поделен на два. РФ обратился в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на образованные земельные участки.​

В Росреестре эти две заявки попали к разным регистраторам. Один регистратор зарегистрировал на образованный участок и собственность РФ и аренду. А другой регистратор зарегистрировал только право собственности РФ без аренды.​

Одновременно с регистрацией права собственности РФ подать на регистрацию доп. соглашение к договору аренды нельзя было, т.к. Росимущество не может распорядиться земельными участками, пока на них не будет зарегистрировано право собственности, и они не будут внесены в реестр федерального имущества.​

С одной стороны, согласно п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).​

С другой стороны, раздел земельного участка не является основанием для прекращения договора аренды и согласно пункту 5 ст. 22.2 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.​

При этом после раздела у новых земельных участков еще и поменяли вид разрешенного использования, от которого зависит расчет арендной платы, существенное условие аренды.​

Собственно вопрос, как в подобном случае правильно регистрировать аренду на образуемые земельные участки при разделе: автоматически или в заявительном порядке.​

Если автоматически, то как быть с существенными условиями договора, касающиеся описания предмета аренды, размера арендной платы?​

 

В кадастровых паспортах этих двух участков в форме КВ.3 была информация что есть обременение "аренда"?

 

Кадастровый паспорт был с формами КП.1 и КП.2, сведений об аренде не было.

 

Что значит "автоматически". Право аренды автоматически не возникает в момент раздела. В момент раздела возникает лишь право на заключение договора аренды на образованные ЗУ. Арендатор исходного этим правом может и не воспользуется не обратится с соответствующим заявлением о предоставлении в аренду ему ЗУ, образованного при разделе. Мое мнение, только в заявительном порядке.

 

И у меня вот возник подобный вопрос - ЗУ из неразграниченной госсобственности был в аренде у КФХ с ВРИ "для осуществления КФХ его деятельности", постановлением о разделе из него образовали два новых, причем тоже с уточненными ВРИ (для пчеловодства и семеноводства). Как теперь преведущему арендатору-КФХ будет реализовано предусмотренное п. 4 ст. 11.8 ЗК право аренды образуемых из исходного на тех же условиях без торгов? Будет нужна публикация извещения, предусмотренная ст. 39.18 ЗК: В случае поступления заявления ... гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:
1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей ..." и в случае обращения других КФХ будет проводиться аукцион, несмотря на право предоставления без аукциона?
Или же это будет другой хитрый вид заявления - не о предоставлении в аренду, а о заключении договора аренды на прежних условиях в соответствии со ст. 11.8. ЗК РФ или т.п.? Подскажите, пожалуйста.

 

Интересный вопрос.. Первое, что приходит на ум - если срок текущего договора аренды исходного (до раздела) земельного участка не истек, то с арендатором должны заключить новые договоры как раз таки на основании ст. 11.8. ЗК РФ. Какая там форма заявления затрудняюсь с ходу изобразить.
Если же срок договора истек - добро пожаловать на акцион по ст. 39.18.

Право предоставления без аукциона для КФХ, насколько я понимаю, ограничено законом "Об обороте земель сх назначения", то есть это далеко не все КФХ-ки.

 

Договор не истек, там всё нормально, поэтому нагуглилось, что согласно ст. 39.8 ЗК новые договоры должны заключаться "на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, ...".
Про предоставление без аукциона - я имела в виду как раз только данный случай для образуемых из исходного арендуемого, а так все участки для КФХ рискуют стать предметом аукциона, если после публикации заявятся другие КФХ.
По моему вопросу - заявитель просто сходил к регистратору с просьбой подсказать, как лучше зарегистрировать право на новые участки, и тот категорически потребовал публикации нового извещения, и поскольку было срочно, и я была интуитивно несогласна, я ему пока написала вот так:
"Чтобы не нарушать требования ст. 39.18. ЗК о публикации извещения в случае поступления заявления от КФХ о предоставлении земельного участка в аренду, и не нарушать при этом права арендатора исходного земельного участка о праве предоставления земельного участка на прежних условиях без проведения торгов, предусмотренные ст. 11.8 ЗК РФ (в случае возможного поступления заявлений и необходимости проведения аукциона) – целесообразно обратиться в администрацию с предложением заключения соглашения о расторжении договора аренды в связи с прекращением существования объекта аренды и заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами ...., образованными в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером ..., используемого заявителем на основании договора аренды, в соответствии с п.4 ст. 11.8 ЗК на прежних условиях без проведения торгов.
А потом ещё нашлось вот тут подобное совсем свежее и похожее на правду:
"... В связи с чем, при регистрации прекращения права на преобразованный земельный участок и регистрации права на образованные земельные участки в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) одновременно должна быть погашена регистрационная запись об аренде, безвозмездном пользовании исходного земельного участка. Основанием для прекращения указанных ограничений является соглашение о расторжении договора аренды. Одновременно на государственную регистрацию могут быть представлены вновь заключенные договоры в отношении образованных земельных участков."
Посмотрим, что из всего этого получится.

 

В случае прекращения и заключения нового договора возникает многоходовочка, обусловленная тем, что при разделе зу образуются временные зу. А временным нельзя проводить учет изменений. Т.е. нужно будет после раздела заключить новый договор со старым ВРИ, зарегистрировать его, потом поменять ВРИ и внести изменения в договор, и зарегистрировать эти изменения снова.

А может вам не заключать новый договор, а внести изменения в существующий, путем изменения описания предмета договора? Многоходовочка тоже предстоит, но у регистратора не будет рака мозга, как это регистрировать. И не нужно думать как избежать "разрыва", т.е. периода между тем, когда прекратился договор аренды исходного участка и зарегистрирован договор аренды на образованный.

 

Они им новые ВРИ сразу при образовании присвоили, не я делила, у нас тут местные особенности в связи с проектом международной автодороги "Меридиан", делят все - всё и вся "как надо".

А вносить изменения теперь нельзя же, отменили этот способ в новом ЗК, потому и возник, видимо, робкий комментарий РР выше о том, что новые договора могут быть представлены одновременно с соглашением о расторжении договора. Я постараюсь отследить это до конца и написать, чем всё закончится.

 

Вот вообще мне не понравился данный комментарий РР. То, что из пункта 4 статьи 11.8 убрали слова о возможности внесения изменений в договор аренды, это еще не значит, что ввели запрет на внесение изменений в договор аренды. Почувствуйте разницу.

 

Мне вообще отсутствие внятной информации по этому поводу в законе и в вопросах/ответах кроме данного комментария в целом не понравилось

 

Вот мне тоже это вариант нравится..

 

Как бы мне это не нравилось, но Верховный суд тоже против дополнительных соглашений...

 

Да, и вот мне обсуждение попалось, кстати я не сделала акцент на то, что у нас там не раздел с сохранением исходного, а просто раздел на два новых (не знаю, как такое пропустили, но факт есть факт), ну то есть совсем всё поменялось - новые кадастровые номера, новые площади, новые ВРИ, если бы в таких случаях можно было вносить такие изменения без торгов - много хитрых дел наделали бы знающие люди.

 

не обязательно. ВРИ можно поменять во временном. С Временный запрещено производить преобразование.!

--- Сообщения объединены, 2 ноя 2016, Оригинальное время сообщения: 2 ноя 2016 ---

так "хитрые" люди так и делают, только с согласия администрации

 

Если рассматривать случай описанный в письме Минэкономразвития РФ от 07.07.2010 N Д23-2521, то да можно, но по-мне так он не добавляет удобства.

 

Вопрос немного не по теме но все же задам тут. Нужно ли ставить на кад учет часть земельного участка при его передаче в аренду на один год?

 

Нужно. Исключение есть для аренды до 1 года, предусмотренные п. 1.1 ст. 4.2 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации".

 

Я останусь при своем мнении - часть земельного участка не является объектом аренды)

 

Есть и такая точка зрения, что предметом аренды является весь объект недвижимости (т.к. арендодатель имеет право на весь объект целиком, и обременяется его право целиком), просто использование этого объекта определяется границами части. Но это не освобождает от кадастрового учета части, при таком виде аренды.