Магазин в жилом доме

Всем доброго времени суток! Ситуация такая, есть дом двухэтажный, на первом этаже магазин, на втором жилые комнаты. земля под ижс, как поставить на учет такой дом?

 

Кстати меня тоже этот вопрос интересует. Кто знает? подскажите пожалуйста?

 

Думаю никак. Если речь идёт о частном доме. Или делать проект перепланировки и переводить часть в нежилую или ставить все как жилое, а то что он устроил в зале магазин... Когда измерял был диван и телевизор.
Ко мне тут недавно обратились, жилой дом 40 кв. м, по факту торговый центр, в выписке особые отметки проект реконструкции, сделай говорит домик побольше. Я сначала не понял затею, начал выяснять а там решение суда о сносе незаконной постройки, а если новый техплан я бы сделал, то это был бы уже не торговый центр а домик по больше. Потом бы меня судили.

 

Вот что мне ответили на сайте правовед:


Добрый день. Вам необходимо начать с того, что первый этаже своего дома (помещение на первом этаже) необходимо перевести из статуса жилое помещение в нежилое помещение. Порядок действий:
ЖК РФ, Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.
3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
ЖК РФ, Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)
3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее — орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
(в ред. Федеральных законов от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
ЖК РФ, Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
(в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
В случае отказа, обжалуйте данное решение в судебном порядке. После того, как получите необходимый документ учреждайте или ИП или юридическое лицо (ООО например) и начинайте свою деятельность

 

Я коротко так и ответил, делать проект перепланировки если его пропустит архитектура ( нежилое надо под магазин, а там ещё куча условий), то потом перевод и ставить на учёт жилое и нежилое.

 

А если перепланировка не планируется а как есть весь этаж будет магазином?
Получается порядок таков:
1. Нужно поставить оба этажа на учет как жилые помещения в жилом доме по декларации
2. После этого написать заявление в архитектуру на перевод первого этажа из жилого в нежилое под магазин (объект торговли)
3. После получения разрешения на перевод (решения о переводе) из архитектуры, подготовить тех план на изменение характеристик помещения а именно на перевод из жилого в нежилое.
Правильно или я где то чего то упустил или лишнего написал?
И еще вопрос, то что земля под ИЖС это ничего страшного? или с землей тоже что то нужно делать?

--- Сообщения объединены, 23 авг 2017, Оригинальное время сообщения: 23 авг 2017 ---

переведя в нежилое потом еще заявление на перевод под магазин что ли нужно?

А можно поподробнее, какие еще условия?

 

В принципе порядок таков. Только при подаче декларации уже будет не соответствие сведений (фактически это магазин, собственник подписывается что комнаты, но это его проблемы). Потом пишете заявление в архитектуру, указывая для чего нежилое, там обязывают вас провести благоустройство придомовой территории и разработать проект перепланировки или реконструкции (это подразумевает образование помещения, даже если вы ничего делать на первом этаже не будете, то на второй этаж должен быть отдельный вход и тд). Вот тут и появляются требования к вашему помещению ( точно не скажу, проектами не занимался), но выходы, крыльцо, вывеска, площадь торговая, склад и тд будут важны для продаваемого товара. Например для алкоголя площадь зала и удаленность от садиков школ и тд, перевести то можно, наверное, хоть чулан под нежилое, а вас то интересует дальнейшее, возможно ли там размещение определенного вида торговли, вот эти нюансы изначально узнать надо. А то станет под дома пол хозблок.
Потом вносить изменения техпланом на нежилое и жилое помещение.
На землю менять разрешенку под ИЖС не надо, если ничего более не жилого строить не собираетесь.

 

А как же запрет на образование помещений жилых и нежилых в жилом доме - ОИЖС?

--- Сообщения объединены, 23 авг 2017, Оригинальное время сообщения: 23 авг 2017 ---

Дом ведь изначально будет ставиться по декларации и РНС как здание, с назначением - жилое, так? Поскольку так выдано РНС в соотсветствии с ВРИ ЗУ. А далее упираемся в 218-ФЗ статью 41 часть 7

--- Сообщения объединены, 23 авг 2017 ---

Назначение помещения относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (ст.8 218-ФЗ). По-моему тут техплан не нужен, если без реконструкции и перепланировки обошлось к примеру, если переводится "как есть", без изменений площади, конфигурации и т.д.

 

По поводу статьи 41 части 7. и правда непонятный момент, а как же тогда быть в моем случае, мне перевести землю под коммерцию а потом и весь дом в нежилое? совсем запутался.

 

Техплан нужен чтобы образовать два помещения. А вот с постановкой на учёт в жилом доме в фз упираемся. Завтра на работе уточню, обязательно отпишусь.

 

Да и правда в фз упираемся, как быть непонятно, я тоже поспрашиваю, посмотрим кто что нароет

--- Сообщения объединены, 23 авг 2017, Оригинальное время сообщения: 23 авг 2017 ---

Есть еще такой вопрос, есть контора которая принадлежала СПК (вроде как и сейчас принадлежит) но никаких документов на здание нет, так вот обращались в администрацию с целью оформить землю и там сказали что нужно поставить на учет здание а уже потом за зданием закрепят земельный участок. Скажите пожалуйста, как поставить на учет здание расположенное на неразграниченных муниципальных землях? Какие необходимы документы? и можно ли без земельного участка на учет здание поставить? например по разрешению на строительство? или по декларации? как в таком случае быть ?

 

Это да. Единственное возможно что в таком случае для перевода в нежилое потребовалась бы сначала его постановка как жилого помещения(а иначе что переводить-то если его не существует еще), и если потом перевели бы "как есть", то уже техплан второй "для перевода" был бы не нужен, просто заявление в Росреестр с постановлением ОМС о переводе, и все

--- Сообщения объединены, 23 авг 2017, Оригинальное время сообщения: 23 авг 2017 ---

СПК - организация какая-то? И доков на ЗУ о правах стареньких тоже нет? А участок стоит на КУ?

--- Сообщения объединены, 23 авг 2017 ---

Я помню в этом году на форуме кто-то уже поднимал вопрос о жилых домах в которых люди на первом этаже хотят сделать помещение под бизнес. Вроде как новый закон такому бизнесу препятствует. Если вариант рассмотреть теоретически - ставить это здание как нежилое, тогда мне непонятно все равно, как образовать жилое помещение (второй этаж) в НЕЖИЛОМ здании? Сомневаюсь что это возможно

 

В том то и дело что доков на з/у нет и участок на учете не стоит.

--- Сообщения объединены, 23 авг 2017 ---

И правда, то ли такое специально сделали то ли это промах законодателей, в любом случае надо выяснять, может письмо в минэконом написать думаю.

 

Скорее всего это прямая дорога в суд. Вообще же нужно РНС, проектная, РНВ... раз это не ОИЖС, причем это постановка созданного объекта. А в этом случае даже если была бы декларация - она заполняется правообладателем ЗУ. Наверное нужно сначала "узаконить" постройку в суде, да еще и права признать.

--- Сообщения объединены, 23 авг 2017, Оригинальное время сообщения: 23 авг 2017 ---

Вот это дельная мысль! Я тоже давно думаю над такими домами с магазином или офисом на 1 этаже.

 

Давайте может я письмо составлю и сюда выложу, может вы от себя чего добавите или поправите, а потом и отправлю. в общем как время будет составлю такое. и сюда выложу

 

Оффтоп

ок, можно будет помочь, если вовремя увижу

 

Рекомендую сначала проштудировать это, а потом делать выводы.

Оффтоп

Выдержка из одной статьи
"Что такое нецелевое использование земель (ответственность и последствия)
Нецелевое использование земельного участка – это его эксплуатация в форме, не соответствующей назначению, установленному для этой категории земель.
Нецелевое использование земель — основание для привлечения к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ. Санкции эти весьма существенные — для граждан штраф в размере 0,5–1% от кадастровой стоимости участка (минимальный размер штрафа — 10 000 рублей).
Иными словами, если на участке, предназначенном для возведения жилого дома, построен магазин, собственнику придется не только заплатить штраф, но и устранить нарушение, то есть снести постройку."
Объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (п.2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ).
Делайте выводы сами.

 

А если у участка несколько ВРИ

 

А как тогда ставить на учет магазин который находится в жилом доме?? на земле под ижс

--- Сообщения объединены, 24 авг 2017, Оригинальное время сообщения: 24 авг 2017 ---

Кто нибудь вообще в курсе как быть в подобной ситуации? вчера в другой теме об этом спрашивал, так и не разобрались как должно быть

--- Сообщения объединены, 24 авг 2017 ---

Оффтоп

И еще такой вопрос, допустим есть земля с основным ВРИ под ижс и к нему я хочу прилепить вспомогательный ВРИ например для размещения коммерческого объекта. ПЗЗ в данном аселенном пункте не утверждены, как в таком случае добавить вспомогательный ВРИ для данного участка?

--- Сообщения объединены, 24 авг 2017 ---

Оффтоп

Все молчат как партизаны

 

В жилом доме помещения не предусмотрены. Только МКД. Одной из целей этого запрета как раз и являлись магазины в ИЖС.
Про землю точно не скажу, так как занимаюсь в основном техпланами. Но насколько знаю, ВРИ изменяется самим собственником без согласования с ОМС заявлением. Только у нас для смены заранее берут выписку с ПЗЗ, чтобы не было приостановок ввиду того, что ОМС не успевает ответить по межведу кадастровой.