"Раздел " здания (жилого дома) стоящего на ГКН

Людям давали 2-квартирники, а потом и землю под "каждой из квартир". Причем под квартирами землю тоже измеряли и включали в общую площадь ЗУ. И такое ведь было по всей стране... Или ещё хуже... когда эти квартиры считались отдельными домами, а потом постановлением администрации стали считаться квартирами.
Кстати, как-то очень давно было письмо ДН МЭР, в котором блокированные жилые дома приравнивались к МКД, а квартиры - к блокам.
Этот вопрос, думается мне, уже давно можно было решить на законодательном уровне.

 

Да уж пора бы. А таких домов очень много, раньше строили эти дома предприятия, колхозы, совхозы, и строили как правило, не индивидуальные, а двух-трех-четырехквартирные. Эти дома одноэтажные можно вообще в какую-то отдельную категорию выделить, было бы проще было их ставить. Они на самом деле вроде бы и МКД, а вроде бы и блокированные, а вроде бы и нет...

 

Да-да, у меня у родителей как раз такая квартира. Поставлена на учет как квартира, а у ЗУ граница по смежной стене... Проблем тогда с оформлением было... Ибо, кроме договора приватизации ничего больше не было... Даже гостехучета не проводилось. Оформлять начали, когда я уже начал работать в УФРС и заставил всё зарегистрировать. А у соседей, к слову, до сих по записи в ЕГРП нет. Только в ГКН по оцифровке БТИ квартира попала, а ЗУ в ГКН без границ.

 

У моих родителей такой же дом. Приватизирована квартира видимо за счет того что был техпаспорт, помню что техник БТИ приезжал. Вот с землей там до сих пор неразбериха, знаю что есть граница тоже по смежной стене, но участки неизвестно есть в ГКН или нет, и с правами надо разбираться, нынче в отпуске смотрела там на одну половину земли госакт был старенький, на их половину земли только какие-то планчики были. Надо тоже разбираться, может межевать, права оформлять, налоги-то платят за землю.

 

блокированной застройки в любом случае требует разрешение на ввод или решение суда

--- Сообщения объединены, 17 дек 2016, Оригинальное время сообщения: 17 дек 2016 ---

а с землей под многоквартирным домом ничего не сделаешь

 

Так в нашей ситуации имеет смысл пойти по пути "блокированной застройки" ? В этом случае участок можно поделить будет?
Пока не внесли изменения в кадастр по ВРИ на многоквартирный дом, еще можно отказаться от МКД и запросить у администрации разрешение на "малоэтажные блокированные жилые дома (2-3 этажа, включая мансардный);" ?

Живем мы в пригороде, в деревне. Здесь ни ТСЖ, ни вывоза мусора нет.. :)

МКД не нравится всем - ни землю поделить, ни баню построить без согласия соседа.

 

Всем привет!) Есть вопрос)
Обратился человек А, нужно было поставить на кадастровый учет дом. Дом состоит из 3-х квартир, на квартиру 2 и квартиру 3 у человека А имеется по свидетельству о праве собственности, эти квартиры, в целом его. Квартира 1 находится в общей долевой собственности у 2-х человек (человек Б и человек В).

Естественно, ставился такой дом на учет как МКД с одновременной постановкой всех трех квартир, находящихся в нем. Получаем кадастровый паспорт на МКД и по кадастровому паспорту на каждую из квартир.

На руках имеется постановление ОМС о переводе МКД в ЖИЛОЙ ДОМ. Делаем соответствующий технический план и получаем на руки уже кадастровый паспорт на ЖИЛОЙ ДОМ.

В итоге, имеет ЖИЛОЙ ДОМ как родительский объект, а внутри его три КВАРТИРЫ, хотя это напрямую противоречит ЖК РФ.

Далее, все три сособственника подписывают соглашение об определении долей в имуществе, и договариваются о том, кому и какой размер доли в жилом доме принадлежит.

Далее, регистрируют право общей долевой собственности на жилой дом, получают выписку из ЕГРП, где прописаны все три собственника и их доли.

Теперь человек А хочет выделить свою долю (квартира 2 + квартира 3) в отдельный жилой дом, получить право частной собственности на такой жилой дом и оформить под ним земельный участок.

Вопрос №1: Правильно ли я понимаю, что жилой дом, находящийся сейчас в общей долевой, нужно будет разделить на два жилых дома блокированной застройки: дом первый, состоящий и квартиры 1, и дом второй, состоящий из квартир 2 + 3? Земля под жилым домом не оформлена. Как я понимаю, такой жилой дом нужно признать жилым домом блокированной застройки. Как это сделать? :)

Вопрос №2: Долевики должны составить еще одно соглашение, о выделе долей в общем имуществе? Что там будет прописываться? Настоящим соглашением сособственники договорились о выделе долей в общем имуществе следующим образом: Человек А - жилой дом блокированной застройки площадью X1 кв. м., Человек Б и В - жилой дом блокированной застройки площадью X2 кв. м.? Это и будет основанием для изготовления технического плана по образованию жилого дома блокированной застройки из дома, находящегося в общей долевой?

Вопрос №3: Кадастровым инженером изготавливается технический план, в котором мы образуем здание с назначением "жилой дом" и наименованием "жилой дом блокированной застройки", и, как родительский объект, указывается кадастровый номер дома, который находится сейчас в общей долевой собственности? И насчет координатного описания (графики). Поверх учтенного в ГКН (черного) контура, будет наносится образуемый (красный) контур здания?

Вопрос №4: что делаем с КВАРТИРАМИ в ЖИЛОМ ДОМЕ?)) Просто забываем про них?

Если я чего не так понял, прошу на кол не сажать, вопрос для меня новый, посему прошу помощи у вас :) Спасибо))

 

Письмо от 28.11.2013 № Д23и-5649 об отнесении объектов недвижимости к жилому или многоквартирному дому, размещении домов блокированной застройки на одном земельном участке
ПИСЬМО росреестра от 26 августа 2016 г. N 14-07394/16
Вам в помощь!

 

На данном этапе им необходимо приватизировать (срочно! до марта 2017 г.) земельный участок под жилым домом, находящемся в общей долевой собственности. Ни о каком разделе пока не думать вообще. Только после того, как оформят з.у. в общую долевую собственность будут делить жилой дом и земельный участок при условии его делимости. ОМС правильно признал многоквартирный дом жилым домом, чтобы они смогли приватизировать участок. Вопрос о признании одного жилого дома двумя или тремя сблокированными домами решаться будет потом. Скорее всего данный жилой дом не является конструктивно жилым домом блокированной застройки, поэтому потребуется реконструкция и ПРОЕКТ на реконструкцию. Кадастровый инженер будет действовать только после признания ОМС жилого дома жилым домом блокированной застройки (состоящим из блоков - самостоятельных объектов недвижимости - зданий). Что представляет конструктивно дом? Из каких литер состоит?

 

Оффтоп

извините, а вы не путаете понятие приватизации жилого помещения (квартиры или комнаты) и оформление земельного участка под жилым домом через обращение в ОМС со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории? просто по земле по моему срок не 1.3.2017))

 

А Вы сможете все это СЕЙЧАС сотворить?
ст. 41 218 ФЗ
7. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.
и почему у Вас проскальзывает "кадастровый паспорт" и "выписка из ЕГРП"? Сейчас ВСЁ одновременно и кадастр и право! Необходимо сразу всё снимать с кадастра и внесение изменений в права на помещения в жилом доме (заявительный характер), может быть и сразу постановку ИЖС с соглашением о долевке.

 

Земельный участок под многоквартирным домом (с квартирами) является общим имуществом собственников помещений в доме (квартир и нежилых помещений), право на него не подлежит регистрации, участок не подлежит разделу. Земельный участок, предоставленный государством в частную собственность собственнику жилого дома (в котором нет квартир), имеет совсем другой правовой режим. При условии его делимости он может быть разделен, определен порядок пользования им, а так же может быть застроен (ст. 209,263,246,247,252 ГК РФ).

Пунктами 1-4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме отнесены:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на квартиру. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Из положений частей 2 - 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.​

Для формирования земельного участка под многоквартирным домом в настоящее время необходимо лишь одному собственнику квартиры (помещения), расположенной в многоквартирном доме, подать заявление в орган местного самоуправления, уполномоченный на формирование земельных участков. Затраты, связанные с формированием земельного участка, несут органы местного самоуправления (но также может быть проведено и за счет средств жильцов при их желании) - то есть жильцы за свой счет могут подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

mce-anchorФЗ №361-ФЗ от 3июля 2016 г.: Внести в Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 15; 2014, N 26, ст. 3377) следующие изменения:
mce-anchor 1) в статье 16:
mce-anchor а) часть 5 изложить в следующей редакции:
"5. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.";​

Собственник жилого дома (не многоквартирного) имеет право на предоставление ему в частную собственность земельного участка, на котором расположен данный жилой дом до 01.03.2017 г. бесплатно. Оформление прав собственности на муниципальную и государственную недвижимость после 1 марта 2017 года станет исключительно платным.

--- Сообщения объединены, 6 фев 2017, Оригинальное время сообщения: 6 фев 2017 ---

7. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.
ЭТО СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ СТ, 41 ФЗ-218!!!!!!!!!!
ВОТ ДЕЙСТВУЮЩАЯ!!!!!!
7. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан") не допускаются.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
РАЗНИЦА ООООГРОМНАЯ!!!! Любой жилой дом можно разделить и зарегить право собственности или на части жилого дома (помещения в жилом доме) или ....(про это выше говорилось).

 

Согласно определения суда жилой дом разделили по помещениям с прекращением долевой собственности, а по земельному участку определили порядок пользования (ИЖС) Решение суда вступило в силу 15.12.2016г. Были выполнены кадастровые работы по изготовлению тех.планов на помещения. При постановке на кад. учет Росреестр отказал в постановке со ссылкой ст.41 ч.7 ФЗ-218 отказ от 12.01.2017г. При личном обращение в КП сказано о том что необходимо привести в соответствие земельный участок а именно под МКД, однако администрация отказывается изменить назначение зем. участка, ссылаясь на то, что ЗУ зарегистрирован в долевой собственности и находится в тер. зоне малоэтажной застройки. Юристы ссылаются на ст.252 ГК РФ и утверждают что отказ росреестра не законный. Вообще запутанный круг, куда не пойдешь везде футболят т.к. землю не переводят, помещения не регистрируют. За судебный процесс, экспертизу, техпланы + юр.услуги были выплачены не малые деньги.

 

Вы серьезно про ОГРОМНУЮ? т.е. по Вашему Жилой дом и ИЖС (ОИЖС) это совершенно разные вещи? По Вашему ЖИЛОЙ ДОМ это что? А давайте мне еще про блокированные лекцию прочтите, это ложное мнение на нашем сайте, что блокированный это куча ИЖСов "пристроенных" друг к другу! У блокированного строения общее имущество все равно есть (на выбор): стены, части элементов фундамента, кровли и не дай бог там еще и коммуникации объединены (в виде задвижек, счетчиков расхода, котельной теплоузла, водомерного...) А если Вам недобросовестные архитекторы с СРО написали заключение о возможности раздела дома на части, я Вас, вернее будущих собственников поздравляю с будущими проблемами. Про "часть здания" в виде помещения в этом здании, не вводите в заблуждение сообщество местными терминами принятыми в Вашем регионе! 41 статья именно про это и написана, чтобы остановить такие регистрации. Есть мнение, что даже зарегистрированные помещения в ИЖС "остановятся" в движении т.е. продать/подарить/обменять такой объект после выхода 218ФЗ будет невозможно! Ну живешь и живешь. Вот решения суда это ДА! Но уверяю Вас, что суды после 01.01.217 такие решения если и вынесут то регистраторы отправят их обратно, все таки ФЗ это закон, типа противоречия между решением и действующим законодательством.

 

Администрация права. Если бы так работало, то представляете сколько бы многоквартирников на землях ИЖС легализовалось?
Участок разделён на 2 между предполагаемыми частями жилого дома?

 

Возможно это в Вашем регионе. В Нижегородской области "бесплатно" дают только тем, кто был собственником до 2003 года или их наследникам. Все остальные должны выкупать сейчас за 20% от кадастровой собственности, после 1 марта 2018 года за 60%. В любом случае в каждом регионе видимо свои правила на этот счет, установленные областными законами и очевидно, что дата 1 марта 2017 не для всех)))

Тоже еще вопрос, до нового года сдали в КП такой участок и без проблем все встало на кадастровый учет, естественно в ЕГРП заказчика никто не отправлял, он сам туда очень хотел, в принципе некоторый смысл в этом раньше был, так как наша регистрационная палата выдавала свидетельсва на квартиры с указание общего имущества земельного участка, но с потерей свидетельств это тоже стало бессмысленным.

Сейчас есть шанс, что на постановку такой земли то же будут спрашивать ОМС, хотя я склоняюсь к тому, что раз собственники многоквартирного дома становятся собственниками земли в силу закона, то как и раньше можно подать заявление на учет в ЕГРН по протоколу собственников многоквартирного дома.

Опять же видимо специфика Вашего региона. У нас в прошлом году поставили на учет жилые помещения по решению собственника в жилом доме летом, а уже осенью стали писать, что это реконструкция или перепланировка, требующая разрешение администрации или решение суда. После нового года отказали в регистрации и учете жилого помещения в жилом доме после решения суда. Так что пробуйте, мы честно говоря всегда только экспериментами добиваемся результатов, но наступать на одни и те же грабли желания нет.

 

СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные (Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001) распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые отдельно стоящие жилые дома (далее - дома) с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства), а также на вновь строящиеся и реконструируемые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).
Согласно пункту 6.2 данного свода правил, противопожарные расстояния между домами, а также другими сооружениями должны соответствовать требованиям Технического регламента о требованиях пожарной безопасности. Смежные жилые блоки следует разделять глухими противопожарными стенами с пределом огнестойкости не менее REI 45 и класса пожарной опасности не ниже К1.
Согласно п.6.3, к одно- и двухэтажным домам требования по степени огнестойкости и классу конструктивной пожарной опасности не предъявляются.
В соответствии с п. 6.8, при проектировании и строительстве блокированных домов должны быть приняты меры для предупреждения распространения огня на соседние жилые блоки и пожарные отсеки, минуя противопожарные преграды. Для этого противопожарные стены должны пересекать все конструкции дома, выполненные из горючих материалов.

Как указано в пункте 6.3 настоящего свода правил, к одно- и двухэтажным домам требования по степени огнестойкости и классу конструктивной пожарной опасности не предъявляются, то есть, одно- двухэтажные одноквартирные дома (жилые блоки) можно строить из любого материала (могут быть и деревянными), но требования к противопожарным преградам, даже в этом случае, регламентированы (REI 45).
Деревянные жилые блоки должны быть разделены противопожарными преградами в соответствии с п. 6.2 настоящего свода правил, таблицей 7.4 СП31-105-2002 (п. 3.2 таблицы): либо капитальной глухой стеной из каменной кладки или из бетонных блоков либо каркасной стеной по п.7.4.3, 7.4.1, 7.4.4 СП31-105-2002. В ЭТОМ СП КАРТИНКИ СМЕЖНЫХ ЖИЛЫХ БЛОКОВ (В РАЗРЕЗЕ).
СП31-105-2002 ДЕЙСТВУЮЩИЙ. НЕОБХОДИМО ВСЕМ ОЗНАКОМИТЬСЯ, А НЕ СТРОИТЬ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ. Так же СП4.13130..., СНиП21-01... по пожарной безопасности зданий и сооружений.

​

 

Мы с Вами полностью согласны, но решения суда получают иногда не глядя на все это.

 

Наталья Владимировна1960,
В продолжение дискуссии по разделу дома, Вы поправьте если я не правильно понял. Вы предлагаете делить дома на два индивидуальные обособленные единицы учета признавая их блокированными? Зачем? В угоду сиюминутного желания собственников уйти от долевки? Да даже в письме РОСРЕЕСТРА методисты не готовы отдать руку на отсечение, что блокированный дом не многоквартирник. И опять нас подставляют под принятие решений, да грош цена письмам МЭРа они все носят рекомендательный характер, нам про этажность и количество этажей тоже много писем написали так и не рассказав что писать в ТП на ввод. Так вот, если Вам посчастливилось жить и работать в городе хотя бы с двухсотлетней историей, посмотрите как строились купеческие дома в ХХIII веке СТЕНА к СТЕНЕ не было никаких общих стен "горючих", "негорючих", разных степеней класса пожарной опасности, не важно. Есть признаки единства строения? их есть уверяю Вас, НЕДЕЛИМЫЕ это объекты если у них есть общий конструктив, от лукавого это все эти письма и рассуждения. Конечно Вам решать, впрочем как и всему сообществу (нашему) каждый принимает решение сам и дискуссии по вопросу раздела именно для этого. Через реконструкцию, причем не просто на бумаге а с реальным разделе конструктивов. Я понимаю, что у меня только эмоции не подкрепленные документами, так и Ваши ссылки на СП и иже с ними не дают четких рекомендаций по разделу сложившегося объекта ИЖС.

 

Участок не разделен и разделить его технически не возможно в соответствии с ПЗЗ. Соответственно мне необходимо отменить решение суда в части прекращения права долевой собственности и признать порядок пользования жилым домом и ЗУ