"Раздел " здания (жилого дома) стоящего на ГКН

А что тут удивительного, у ЖК свои цели, для этих целей и определяются термины, почему Вы решили, что для других целей определения должны быть тождественны? (Возьмите понятие общей площади, для жилищного учета в общую площадь балконы, лоджии не включаются, для статистического наблюдения вводимого жилья включаются, при этом определение остается одно и тоже – общая площадь)

А здание это и есть физический объект: здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; или Вы знаете (и можете сослаться на НПА) иное определение здания?
Объекты вещных прав??? А кроме Вас это еще кто-то знает? (Например законодатель.
221-ФЗ ст.1 п. 3. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.) Может я в законе о ГКН пропустил про объекты вещных прав? Или цель ГКН – регулирование имущественных отношений? А помещения в ГКН попали не как объекты вещных прав, а по «больному» воображению чиновников от МЭР вот из этой лазейки:
ГК Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Когда юристы начинают заниматься техническими вопросами, рождается то, что есть. Против юристов я ничего не имею, но считаю, что каждый должен заниматься своим делом.
P.S. Когда вам кажется, что цель недостижима, не изменяйте цель — изменяйте свой план действий.(Конфуций)

 

Чем отличается объект капитального строительства от объекта недвижимости? На учет ставятся объекты недвижимости, а не только объекты капитального строительства.

Квартиру что нельзя определить в качестве индивидуально-определенной вещи? И осуществляется регистрация прав на НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, а не только на объекты капитального строительства. Многоквартирный дом, жилой дом, нежилое здание, жилое строение - определяет правовой режим использования объекта капитального строительства - здания, а так же определяет возможность "деления" их на другие объекты недвижимости.

В общем объект недвижимости должен отвечать 2 критериям:
1) должен быть определен в качестве индивидуально-определенной вещи;
2) на него возможно зарегистрировать вещное право.

 

Объект недвижимости это, например, земельный участок. Объект капитального строительства - ясно из названия.
Вот это "часть здания, как часть ОКС, а не как часть объекта недвижимости" за гранью моего понимания-)

Раздел не всегда реконструкция. Если брать такой вид ОКСов как помещения, раздел может происходить по существующим перегородкам.

Блокированный жилой дом должен быть таковым со стадии проекта. То что массово возводили раньше далеко не всегда можно подогнать под блокированные дома. И разделить такой объект на здания без существенной реконструкции невозможно. Все заявки в филиалах рассматриваются как типовые, по 10-15 минут на штуку. Если убеждены что дом можно обозвать блокированным, нужно его облизать со всех сторон языком эксперта.

Многоквартирный дом, жилой дом, нежилое здание в понимании ГКН виды объекта учета (объекта капитального строительства и недвижимости), из которых вытекает режим использования. Это как племенной скакун. На нем можно перепахать огород, но он от этого не станет плужным быком.
На какие "другие" объекты можно разделить вышеперечисленное, пользуясь правовым режимом?

Но мы толкем воду в ступе. То что, во-первых, мы этим занимаемся, во-вторых, в различных регионах может быть своя практика, ещё и изменяющаяся 2 раза в месяц, лишний раз говорит о том, что в законодательстве кавардак. Пока в нормативках не внесут ясность, всё так и будет.

 

Полностью согласна с автором. БТИ не берутся изменять статус дома с многоквартирный (с квартирами в ситуации, описанной Жанной) или жилой дом на блокированный (из блоков до 10....). ОМС - возможно. Минэко рекомендовало признавать дом блокированным через суд с проведением экспертизы. В любом случае надо обследовать на чердаке межквартирную стену, крышу. Должно быть именно два вплотную расположенных дома (у каждого все 4 своих стены, своя крыша...и ни одной балки или прогона не должно быть общих).
В дополнение к приведенному мной ранее законодательству:
В силу п. 8 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N87, п. 2 Положения об организации и проведении экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утв. Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 г.№145,под этапом понимается строительство (реконструкция) одного из объектов капитального строительства, строительство (реконструкцию) которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства (реконструкции) иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство (реконструкция) части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства (реконструкции) иных частей этого объекта капитального строительства.

Согласно пункту 14 статьи 1 Гр К РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей...​

Таким образом, ОКС может состоять из одного здания или из совокупности расположенных вплотную зданий (блоков).
Важно! Есть определение ВС РФ 13-КГ15-2 от 19 мая 2015 г. Если один из собственников квартир не захочет изменить статус дома на блокированный, так как эта процедура связана с изменением вида разр. использования зем. участка с соответствующими последствиями, то суд не признает дом блокированным.

--- Сообщения объединены, 19 окт 2016, Оригинальное время сообщения: 19 окт 2016 ---

Для Жанны: выдел доли в натуре или реальный раздел жилого дома означает, что в собственность каждому передается конкретное жилое помещение, состоящее из конкретных комнат, то есть конкретный объем (пустота) с отдельным выходом, которым собственник данного помещения (объема) может владеть, пользоваться и распоряжаться, и только этим объемом, а не другим объемом здания.

 

Обещала выложить ответ Минэкономразвития. При разделе объекта недвижимости должен образовывать тот же объект недвижимости. Согласна с тем что ответили. ОН и ОКС разные ведь понятия.

 

Жанна, спасибо. Ничего нового и особенного. Мне тоже Минэко ответило на вопрос как понимать реконструкцию помещения (встречается в ФЗ-218 всего 1 раз эта гл-пость) еще в августе.

Все верно. Если из одного дома можно два сделать - то делить на два здания, а если нельзя, то на два помещения (и общее имущество).

 

Я логически до сих пор еще не могу понять, как можно разделить на помещения жилой дом, например. Сначала статус измениться должен, то есть перевод из одного в другое (для этого должен существовать порядок перевода). Отвечает за порядок перевода ОМС, не кадастровый инженер. Помещения можно образовывать в многоквартирном доме, в жилом доме нет.

 

Прошу разъяснить пункт 2 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218 –ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».По перепланировке помещений, по реконструкции зданий, сооружений всё ясно, а по реконструкции помещений не понятно: как можно реконструировать помещение (функциональную часть здания), которое является объемом внутри здания (состоящего из конструктивных частей - фундамента, ограждающих конструкций, крыши и др.)? Помещение не является материальным объектом недвижимости, а признается недвижимостью по закону. Как я понимаю, реконструкция - это изменение конструкции здания в результате строительных работ, которое влечёт изменение (увеличение, как правило) площади и объема помещения, расположенного внутри здания. Поэтому, как я полагаю, словосочетание "реконструкция помещений" является не корректным и вводит граждан в заблуждение. Что понимать под "реконструкцией помещений" и какой результат указанной реконструкции? (такой был мой вопрос).

Статья 8. Кадастр недвижимости​

1. В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.​

2. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений и помещений, перепланировки помещений.

 

Я тоже такое определение не понимаю реконструкция помещения. Площадь, конфигурация, объем помещения может поменяться в результате реконструкции здания.

--- Сообщения объединены, 22 ноя 2016, Оригинальное время сообщения: 22 ноя 2016 ---

Просто проблема возникает с земельными участками. Стоит жилой дом на учете, с образованными в нем квартирами. Право на участок люди не истребовали. Хотят оформить права на приусадебный участок, а оснований то нет, так как приобретается вещное право на земельный участок под зданиями, сооружениями, строениями. Сейчас вот такое дело у меня. Одноквартирный жилой дом, а в нем квартира. Прекратить право собственности на квартиру теперь только в судебном порядке можно.

 

В жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) - нельзя образовать помещения. После реального раздела помещения жилого дома на 2 и более помещений с наименованием часть жилого дома по решению суда или по соглашению (теперь только через нотариуса, как я знаю) жилой дом уже не объект индивидуального жилищного строительства, а просто жилой дом. Долевая собственность на общее имущество (на конструкции здания ) остается пропорционально площадям жилых помещений. Решение суда или соглашение - основание для постановки на кадастровый учет помещений (частей жилого дома) и регистрации права собственности на части жилого дома.

--- Сообщения объединены, 22 ноя 2016, Оригинальное время сообщения: 22 ноя 2016 ---

До 1 марта 2017 г. мало времени осталось. Делают у нас так. Заказать топосъемку участка (в архитектуре, они же наносят на планшеты), межевой план, постановка на кадастр и все, никаких разрешений и согласований не требуется. Участок уже будет их, только долевая собственность пропорционально площадям их жилых помещений (участок будет общим имуществом собственников квартирного дома), а потом в суд. Хотя если быстро в суд иск подать, то успеют до марта (отказ в приватизации предварительно получить).

 

Письмо Минстроя - в законодательстве РФ не применяется термин "реконструкция помещений".

--- Сообщения объединены, 24 ноя 2016, Оригинальное время сообщения: 24 ноя 2016 ---

Для Жанны. Ответ Росреестра свежий по твоему вопросу.

 

Спасибо).

--- Сообщения объединены, 25 ноя 2016, Оригинальное время сообщения: 25 ноя 2016 ---

Это приватизировали помещения так с 1990, периодически встречаются квартиры в ИЖД.

 

СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. (актуализированная редакция СНиП 31‐01‐2003), дата введения 20 мая 2011 г., «(п.1.1.) Настоящий свод правил распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой <1> до 75 м (здесь и далее по тексту принятой в соответствии с СП 2.13130), в том числе общежитий квартирного типа, а также жилых помещений, входящих в состав помещений зданий другого функционального назначения. (п. 4.1.) Строительство жилых зданий должно осуществляться по рабочей документации в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектной документацией… Состав проектной документации должен соответствовать перечню (составу), указанному в п. 12 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации.»
СП 54.13330.2011 в качестве основного критерия отнесения жилого дома к числу многоквартирных зданий выделяет именно количество жилых помещений в здании и наличие общего имущества собственников помещений. Таким образом, жилой дом, разделенный на части жилого дома - помещения, имеющие отдельные входы является зданием жилым многоквартирным, НО ЮРИДИЧЕСКИ - НЕ МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ. ​

 

Здравствуйте.

Подскажите, пожалуйста, правильный порядок действий для раздела индивидуального жилого дома на 2 квартиры.

Есть земельный участок, на котором брат с сестрой построили дом на двух хозяев. Т.е. дом стоит таким образом, что стена, разделяющая две половины дома, проходит посредине участка. Дом изначально построен как двухквартирный, т.е. имеет 2 отдельных входа и капитальную стену между половинами. Т.е. общая только крыша и фундамент.
На участок есть свидетельство о собственности, категория "Для ведения личного подсобного хозяйства". Дом оформили как единое целое в сентябре 2016 года, как индивидуальный жилой дом, по дачной амнистии. В настоящий момент дом принадлежит отцу, он владелец участка и дома.

Теперь дом хотим разделить на 2 половины (квартиры), чтобы у каждого было свое свидетельство о собственности, т.к. я в своей половине уже живу, а сестра свою половину хочет продать. Для раздела обратились за помощью к юристу и он отправил нас в нашу сельскую администрацию для получения разрешения на изменение вида разрешенного использования ЗУ с ИЖС на многоквартирные дома.

Сегодня такое постановление, спустя месяц, нам администрация выдала. Теперь юрист говорит делать техпланы на каждую квартиру, получать в администрации постановление на присвоение двух адресов (ул. Майская, 6 кв.1 и ул.Майская, 6 кв.2) после чего можно идти и регистрировать все это в Росреестр.

В тоже время, в нашей администрации говорят, что нам понадобиться делать еще проект перепланировки, т.к. дом то был ИЖС, а стал двухквартирным.
Знакомый кадастровый инженер вообще говорит, что только суд нам сможет разделить индивидуальный жилой дом на квартиры...

В общем, в голове уже каша.
Не хочется тратить лишних денег на проект перепланировки (просят за него 8 тысяч и еще 2 техплана по 5 тысяч каждый).

Подскажите, пожалуйста, может кто то уже сталкивался с подобными разделами, как правильно поступить в нашей ситуации с минимальными финансовыми и временными потерями? Уже больше года оформляем все это и везде говорят разные вещи.

Заранее спасибо!

 

вот в этом и источник проблем.
потратили меньше на этапе первичного оформления-придется теперь выложиться на переоформление.
Чтобы не связываться с МКД, может имеет смысл попробовать пойти по пути "дома блокированной застройки"?

 

у нас не дают регистрировать квартиры в жилом доме, требуют перевести его в многоквартирный дом, а это даже через суд не сделать последние два года. Тем более с 1.01.2017 судьба любых помещений в жилых домах скорее всего печальна. Зарегистрировать право, например, на жилое помещение еще получится по решению суда, а вот продать его уже вероятнее всего нет, так что в новом сезоне, будут снова популярны разделы домов на два жилых дома, тем более, что суды к этому относятся "благосклонно".

 

Простите, вклинюсь тоже с вопросом. Подскажите, на землях под ЛПХ можно строить дом блокированной застройки?
Надо поставить на учёт двухквартирник старый. Естественно, ни проекта ни разрешения, земля разделена под квартирами - два участка, оба в собственности.
1. Есть шанс поставить МКД и две квартиры, приложив справки, что отсутствуют РНС и проект, или лучше ставить дом блокированной застройки (а квартиры как 2 здания)?
2. Если учёт МКД не пройдет, возможно ли изменить ВРИ участка и всё же поставить его?
2. И еще уточнение: где-то читала, что в доме блокированной застройки не должно быть общего чердака, а в старых домах он, как правило, общий, - с этим как быть, получается, объект не всем признакам блокированного соответствует.

 

мне кажется нет-необходимо предварительно изменить разрешенное использование на блокированную застройку(если это позволяет ПЗЗ и сам объект)

мне кажется МКД создает проблемы с неделимым ЗУ и общим имуществом. В этом плане, как будто, блокированная застройка предпочтительнее.

можно посмотреть СП "жилые дома одноквартирные"

ага

мне кажется проще подвести здание к жилому дому блокированной застройки, чем "связываться" с МКД.

 

Изначально, когда дом только начинали строить, так и хотели оформить - через блокированные дома.
Но у нас в Томской области, обзвонив 10 кадастровых контор, никто этим не занимается! Говорят, что только раздел на квартиры возможен, либо выдел доли в натуре.
Нам выдел доли в натуре не подходит, т.к. хотим использовать маткапитал для "покупки" своей жилой половины дома у отца и на себя оформить половину для ее последующего выдела не можем.

Получается, что проект перепланировки делать все таки придется? А может администрация с помощью какой то комиссии вынести решение, что дом двухквартирный, просто выехав на место и посмотрев на него?

А если пойти по пути жилых домов блокированной застройки, что для этого нужно? Сменить ВРИ на "малоэтажные блокированные жилые дома (2-3 этажа, включая мансардный); " вместо нами полученного "многоквартирные жилые дома 2-4 этажа, включая мансардный; " , а дальше как действовать?

 

Вроде бы это так, но я помню случай у коллеги, когда поставили на учёт МКД, плюс две квартиры в нем, и земля под МКД уже на момент постановки была разделена на 2 участка - под каждую квартиру. А общее имущество в данном случае ну разве что чердак?

Соглашусь