Площадь здания и помещения (жилая, общая и т.д.)

а сейчас кп износ не учитывает. зафиксировал. факт. вот это беда.

 

в суде будут учитывать

 

Пишете так, будто мир вокруг нас вращается))) Это мы ради площади (налоговой базы) трудимся, а проектировщики и архитекторы как раз ради безопасности и соблюдения норм.

 

Может напишем коллективное письмо с просьбой разъяснить по-человечески, дабы воспрепятствовать внесению заведомо ложных сведений в ГКН?) Признаюсь, я сам спрашиваю у заказчика: "Вам по приказу делать или как все?" Так как порой, если это учет изменений, общая площадь здания может экспоненциально поменяться в гораздо большую сторону, соответственно, заставив контрагента платить гораздо большую денежку, то полюбовно останавливаемся, в превалирующем большинстве случаев, на втором варианте) Плюс возникают проблемы, когда здание поставлено как РУ, небольшую часть здания снесли, а площадь при этом увеличилась. Если считать с учетом внутренних капитальных стен и перегородок-возникает масса вопросов)

 

Все хотел ответить на этот вопрос.

На этот вопрос отвечает минэко в письме Д23и-1578 от 14.04.15. Правда речь там идет о разделе нежилого помещения в том случае, когда сделали как раз перегородки. Т.е основание - декларация и можно все обосновать в заключении. Один в один ситуация. Но при этом я думаю, что увеличивать (или уменьшать) площадь вообще не нужно. Т.е если произошедшее не является реконструкцией, значит и все параметры ОКСа не изменились, а именно действующее законодательство не требует от собственника вообще никаких действий площадью объекта, если нет реконструкции. На первый взгляд другой подход вообще избавляет от изменения площади нежилого здания, но если пофантазировать, и тут площадь может измениться после отделки "внутренних поверхностей наружных стен" (и так см на 7-8 если это гипсокартон).

 

Добрый день!
Уже были разговоры по этому поводу, но хотела бы еще раз задать вопрос, может кто поменял мнение.....
По приказу 531 про жилой дом.
1. Площадь под лестницей высота от пола до низа выст.конструкций которого менее 1.6м не включаем же?
2.проем от лестницы на 2 этаже так же в площадь жд не учитываем?

 

Я так делаю. Ну что касается первого - тут все в приказе понятно, а второго - даже пытаться не буду, находить там объяснение, разве только площадь многосветного помещения (площадь, занятая лестницей или вернее даже площадь "дырки" на втором этаже) нужно включать в пределах одного этажа - первого. Ну только не знаю, это вроде как не конкретно про ж.дом.

 

Eugineos, лестницы же разные бывают....
Сравнивая обычную и винтовую лестницу.....
Под обычной можно площадь ее разделить на менее 1.6м и более 1.6м....
А под винтовой скорее всего вся площадь будет менее 1.6м.......и как включать "дырку" на 2 этаже?

 

Вот тут согласен.

Вот именно, что дырку не включать. Это по всем признакам многосветное помещение. Вот тогда для дискуссии. К слову, может и здесь я неправильно думаю. Начал строить себе дом. Типа с мансардой, но плоскость пересечения где-то 1,55-1,60 получается. Поэтому - полноценный второй этаж по определению. Но вопрос не в этом. Сделал одну комнату со вторым светом. На рисунке, где зеленым там нет перекрытия. Получается всю эту площадь, выделенную зеленым не буду включать в общую. Ну на первом естественно всё, кроме 1,6 под лестницей. Проем в перекрытии получается менее 36 метров. Что говорим? Многосветное помещение? (хотя технически это часть комнаты) Для жилого дома уверен, что эту площадь ну практически преступно включать в общую т.к. никакого практического отношения она не имеет.
Без нее 130 кв. получится, с ней - 150. Это к вопросу о справедливости определения кад. стоимости от объема здания.

 

Eugineos, я с Вами согласна по подсчету площади такого жилого дома.....
да, я бы не включала проем на 2 этаже, но про 36 кв.м это относится опять же к нежилым зданиям....
А рассчитывать кад.стоимость от объема это опять же не правильно, такие-какие дома отстраивают, что выйдет эта стоимость намного больше, нужно брать от площади дома/здания!

 

А почему? Мне так видится ,что 4п в общем и целом относится ко всем типам зданий - жилой дом, нежилое здание, мкд. Но при этом в третьей части устанавливаются дополнительные требования к определению площади ж.д. Думаю, что если это не так, то в третью часть должны были включить отдельно пункты про сумму этажей, наклонные стены - на уровне пола, и те же многосветные помещения стоило продублировать. (стоит отметить, что пункт про высоту от пола 1,1 - 1,3 продублировали). Наверное, когда Снип разрабатывали, и мыслей не было про второй свет в жилом доме, только концертные залы, спорт залы и цеха. А в доме - нет, не советский подход, поэтому и в приказ (в графу про жилые) не включили.

но теперь я уже и в этом не уверен. Ну логично же было добавить "нежилое" к зданию в таком случае.

 

Таким образом государственный кадастровый учет изменений и (или) постановка на учет помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с их «перепланировкой» осуществляется в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании документов о реконструкции здания (сооружения) или его части.
чтобы перепланировать помещение нужно предоставить документы на реконструкцию здания))) остановите-я сойду))))

 

А вы что, площадь под лестницей оставшуюся вообще в общую не включаете? Я почему-то думала, что два комментария об этих лестницах в Приказе 531 ("К площади помещений вспомогательного использования относятся площади .....а так же площадь, занятая внутриквартирной лестницей" и "площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более, включать в общую площадь помещения, в котором расположена лестница")

--- Сообщения объединены, 3 авг 2015, Оригинальное время сообщения: 3 авг 2015 ---

говорят о том, что до 1.6 м - площадь того помещения, в котором расположена лестница (жилой комнаты, например), а ниже - площадь, занятая внутриквартирной лестницей (вспомогательного использования).

--- Сообщения объединены, 3 авг 2015 ---

Да даже если конкретно про ж.дом - не подходит лестница под понятие многосветного помещения, т.к. ее "пустое" пространство занимает по высоте объем менее 2-х этажей, а "Многосветное пространство, помещение - объем внутри здания, занимающий по высоте несколько этажей".
Я проем второго этажа вычитаю, основываясь на шаткой логике о том, что это площадь, "занятая внутриквартирной лестницей", и она уже учтена, а пола под маршем тут нет. Мозг вскипает, когда квартира трехуровневая, лестница поднимается вверх, уходит вбок, на втором этаже помимо проема появляется площадь пола под маршем со всеми вытекающими...
И еще: в этом тухленьком приказе 531 не говорится, что пункт II относится к нежилым зданиям (откуда вообще такой вывод? характеристики-то разные: в пункте II "площадь", а в пункте III "общая площадь"). На учет мы ставим объект недвижимости "здание" и графа характеристик в техплане (и в декларации тоже) называется "площадь", а не "общая площадь". Пункт о том, что в эту графу вносятся сведения об общей площади из приказов по техпланам благополучно исключили. А мы по-прежнему для зданий-жилых домов вносим в графу "площадь" характеристику "общая площадь" и еще и спорим, правильно ли ее считаем.

 

Оффтоп

Судя по постам, людям все же интересно как определять площадь здания для ГКН.
Попробую поразмышлять над тем, в чем же заключаются методологические ошибки «регуляторов» ГКН.
Мои суждения основываются на существующих правилах «справедливости» для налогообложения, хотя само понятие налогообложение есть не что иное, как принудительный сбор средств государством. Попробую привести обобщенный анализ, как для нежилых, так и жилых зданий (исключаю ИЖС, т.е. домовладения). Предварительно «пробегусь» по истории (для полноты понимания). До определенного момента нежилые здания не участвовали в налогообложении физ.лиц, поэтому в тех.паспортах на нежилье рассчитывалась только балансовая стоимость. Но времена менялись, а методики нет. Поэтому стали применять, для расчета инвентаризационной стоимости нежилого здания, методики по жилью.
Первая, недопустительная ошибка в том, что если ГКН использует для определения налоговой нагрузки (кадастровой стоимости) площади, то общую площадь здания нельзя считать как сумма площадей помещений в нем. Т.к. помещения в здании – это функциональное назначение объема внутри здания и величина переменная. Всегда общая площадь здания являлась строительной характеристикой, и ее использование подразумевалось, ну скажем так, для целей капитального ремонта (это, кстати, относится и к площадям кровли наружных галерей и т.п.). Технические паспорта на здания не использовались для налогообложения, только тех.паспорта на помещения (я не имею ввиду ИЖС). Общая площадь здания должна быть всегда больше площади всех помещений при любом изменении помещения (помещений). Частный случай – это общая площадь здания равна площади помещения (т.е. внутри нет стен и перегородок).
А теперь последовательно.
Правила подсчета площадей общественных зданий (СНиПа 2.08.02-89*) не привожу, т.к. не предназначались для налогообложения, хотя правила определения общей площади здания, те же.
Вот из СНиПа 31-01-2003 (взамен СНиПа 2.08.01-89*)
Приложение В. Примечания. 1. Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации". 2. Правила определения площади жилого здания, его этажности и строительного объема, не являющиеся техническими показателями, переносятся в Свод правил по архитектурно-планировочным решениям жилых зданий.
Приказ 37, это и есть данная инструкция.
А теперь сама Инструкция.
3.34. По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются:
жилая площадь квартиры (квартир);
площадь квартиры (квартир);
общая площадь квартиры (квартир).
Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.
Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.
Это квартиры и методики подсчета площадей разные, т.к. разные цели (и их адаптировали для нежилых помещений).
Посмотрите разницу: целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства учитывались площади балконов, лоджий и т.д. с понижающими коэффициентами; для целей официального статистического учета жилищного фонда, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья – лоджии, балконы, веранды т.д. не учитывались.
А вот для здания: 3.38. Площадь здания определяется в соответствии с п. 5 приложения 2 СНиПа 2.08.-89*. (Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий.).
Т.е. это все относится к помещениям и применялось для помещений, не для здания в целом!
Но если все эти понятия и определения бездумно сложить и бесцельно применять, то получится ГКН.
Что происходит сейчас. КИ подсознательно понимают, что даваемые ими площади будут использоваться для целей налогообложения. Но приказ 531 ставит всех в тупик. «Справедливость» кричит, что нужно рассчитывать как «полезную площадь» (внутреннее полезное пространство, не включая в него место, занимаемое стенами), приказ 531 говорит, давайте все, что использовалось при строительстве. Вобщем соединили красное и треугольное. А «выхлоп» ставит в тупик и КИ и самих сотрудников КП. Я недаром просил рассмотреть пример с перегородками. По крайней мере у нас, КП следит за тем, чтобы «общая площадь» здания не была меньше площадей помещений в этом здании.
ИМХО общая площадь здания должна рассчитываться по площади этажа (но не по площади всех помещений на этаже), но применять для исчисления кадастровой стоимости её нельзя. Поэтому для здания должно быть как минимум два показателя площадей.

 

Красиво, познавательно, обоснованно, интригующе, но каков вывод? Продолжать делать так, как делали и ждать изменения законодательства (я про введение двух показателей для площадей)?

 

Подскажите пожалуйста, при формировании технического плана здания (в моем случае здание склада с подъездом жд путей), что значит отдельно включается площадь эксплуатируемой кровли? Куда её отдельно включать? Имеется над платформой и путями навес, его полностью включать в площадь здания?

 

не стоит.

 

Это же не эксплуатируемая. Эксплуатируемая - обычно плоская, куда можно выйти из здания, где оборудование какое-нибудь стоит или ка-то используется.

 

Где-то обсуждалось, надо ли обводить балконы на чертеже в техплане помещения. Так вот наша КП считает, что надо.
http://61kadastr.ru/q2a/index.php?qa=1548&qa_1=подготовка-технического-плана-помещения
Никогда не обводила, приостановлений не было. Такое впечатление, что отвечает на вопросы какой-то теоретик. Причём, ответы в последнее время вообще стали такими: 90% - цитирование законов и приказов (как будто КИ не в курсе), 9% - напоминание о встречах, на которые нужно ехать в Новочеркасск по предварительной записи, оставшийся 1% - собственно сабж, и то - не факт ((( А в Шахтах, по ходу, все объекты дублируются. Вот бы законодатели наши почитали, а то им так сладко про 3Д кадастр вещают.

 

ага и объект с кадастровым кварталом Октябрьского района каким то макаром затесался в Шахтах