Площадь здания и помещения (жилая, общая и т.д.)

Наверное не очень в тему. Но, возможно, те, кто уже начал работать с ОКСами смогут мне что-нибудь разъяснить.
Пришёл человек со следующими документами: Технический паспорт, решение суда и кадастровый паспорт помещения.
Решение суда о признании самовольных перестроек здания и выделения доли в виде помещения (квартира №1), состоящая из трёх комнат , жилая площадь и иных холодных помещений (лоджия, терраса, и т.д.) общая площадь - х кв.м.
В Техническом паспорте чертежи всех помещений, экспликация, где указаны площади всех жилых и нежилых помещений ну и суммарные колонки общая площадь х кв. м. в т.ч. жилая (отапливаемых помещений) - у кв. м.
В кадастровом паспорте: в качестве общей площади указано - у кв.м. (т.е. только жилая). При этом, по словам этого человека, БТИ упорствует в том, что они в паспорте должны указывать только так... (?)
Таким образом, на основании этого кадастрового паспорта сможет быть зарегистрирована собственность на помещение площадью у кв.м. т.е. только на жилую (отапливаемую) его часть? А куда денутся все остальные (холодные)?
Насколько я помню, у меня в квартире лоджия входит в общую площадь и право собственности у меня на всю квартиру, в том числе и на холодную лоджию.
Это ляпы конкретного БТИ? Или .... ?

 

Вы немножко неправильно терминами оперируете.в помещении есть 3 вида площади:
-жилая площадь(сумма площадей жилых комнат)
-общая площадь жилого помещения (сумма площадей всех комнат, составляющих данную квартиру, кроме лоджий, балконов, веранд и террасс)
-общая площадь квартиры(сумма площадей всех комнат, составляющих данную квартиру, в том числе и площадь лоджий, балконов, веранд и террас, подсчитываемых с соответствующими коэффициентами)
регистрируется (влючается в свидетельство о ГРП) общая площадь жилого помещения.
например: моя квартира состоит из: жилой комнаты (12м2), жилой комнаты(17м2), кухни(8м2), санузла(3м2), коридора(6м2) и лоджии площадью 6 м2(реальная).в этом случае:
жилая площадь квартиры-29м2
общая площадь жилого помещения - 46м2
общая площадь квартиры-49м2
в свидетельстве о ГРП будет отражена площадь 46м2

 

Это да... не вникал я пока детально в этот вопрос... :( Спасибо!

Так:
Тогда, для регистрации, в кадастровом паспорте где-то должна быть указана эта величина - 46 кв.м. Но в том, что видел я, величина стоит только одна - та, что в вашем случае была бы - 29 кв.м. И она тогда бы перекочевала и в свидетельство ГРП.
Или я как-то не так смотрел на этот кадастровый паспорт?
Ну и кстати.... общая фактическая площадь Вашей квартиры 52 кв.м., а зарегистрировано только 46 - нелогично получается.
Куда три метра потерялись? Кто их хозяин?
и кстати... а зачем тогда вообще эта виртуальная величина "общая площадь квартиры - 49 кв.м."? Какой в ней смысл?

 

Основное понятие «общая площадь жилого помещения» содержится в ЖК РФ. Оно применяется в отношениях, регулируемых ЖК РФ, в частности, связанных с предоставлением жилых помещений по договору социального найма - для определения учетной нормы площади жилого помещения, размера платы за пользование жилым помещением, платы за содержание и ремонт жилого помещения и т.д. Согласно части 5 статьи 15 ЖК РФ «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».
В этом же значении, но более детально, рассматриваемое понятие приведено в постановлении Госкомстата РФ от 08.04.2003 г. № 42 «Об утверждении статистического инструментария для проведения основного этапа Национального обследования благосостояния домохозяйств и участия в социальных программах (НОБУС)» (далее – Постановление). Постановлением установлено, что общая (полезная) площадь жилища определяется как сумма площадей всех жилых комнат и подсобных помещений (кухонь, коридоров, ванных комнат, кладовых, встроенных шкафов и т.п.) квартир и домов, включая площадь отапливаемых и пригодных для проживания в течение всего года пристроенных к дому помещений (террас, веранд и др.). В общую (полезную) площадь не включается площадь лестничных клеток, тамбуров, вестибюлей, открытых террас, балконов и т.п.
Жилой площадью, согласно Постановлению, считается предназначенная и используемая для проживания площадь жилых комнат в жилых помещениях (без учета площади встроенных шкафов).

Отсюда видно, что понятие «жилая площадь» по содержанию уже понятия «общая площадь жилого помещения», так как в нее включается площадь жилых комнат – спален, гостиных, которая входит составной частью в общую площадь жилого помещения. А понятие «полезная площадь» жилого помещения используется для целей Постановления (обследование благосостояния домохозяйств) в значении, равнозначном понятию «общая площадь жилого помещения».

В несколько ином значении понятие «общая площадь жилого помещения» применяется для целей строительства, учета и технической инвентаризации жилищного фонда. Так, на основании Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.1998 г. № 37 (далее – Инструкция), общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами.

Жилая площадь согласно Инструкции определяется как сумма площадей жилых комнат.

 

GEF вы сами то поняли что скопировали и выложили? все понятия о площади которая включается в Тех. план помещения прописана в приказе об утверждении формы а как ее измерять в приказе об определении площади. Evgeny123 30 числа было совещание по ОКСам после дебатов мы дружно пришли к тому мнению что лучше всего Тех.паспорт не использовать и выкидывать его сразу. проще составить декларацию и заверить ее правообладателем. что касается сведений которые находятся в ГКН нам пояснили таким образом. если учет изменений не проводился по ОКСам. т.е БТИ не ставила на КУ объекты согласно тех.паспорта а только передала сведения содержащиеся у них то в таком случае делается постановку на КУ и те сведения которые переданы БТИ затрутся Тех.планом и все будет в норме. Декларация так же уже утверждена. на прошлой неделе сам лично сдавал тех план на помещение по декларации. ничено сложного. только внимательно читайте приказы и не забудьте что тех.план помещения который делается на основании декларации в его приложение должен быть включен внемаштабный чертеж но ссоблюдением пропорций исполненый от руки синей пастой и заверенн подписью и печатью КИ. после совещания все дружно решили что тех.паспорт ненужен и БТИ пусть им сами знаете куда сходят и что с ним сделают

 

Спасибо, Ильшат и GEF, за разъяснения относительно площадей.
Но это надо ещё уложить и переварить.
Спасибо, КОС, за практические советы, но для нас это пока не актуально. Всё в руках БТИ и на эту поляну в нашем регионе пока дороги нет.
Меня занимает иной вопрос:
Вот есть дом, в составе которого есть часть помещений (обозначенные заглавными литерами А, А1,А2 и т.д.), которые, соблюдая терминологию, входят в общую площадь жилого помещения. И есть иные (вспомогательного использования, следуя терминологии техпаспорта) помещения (веранды, лоджия, холодная пристройка, обозначенные прописными литерами а1, а2, а3 и т.д.) всё это в соответствии с пунктом 1.10 КП является частями жилого дома.
Но в строке 1.3 КП "Общая площадь помещения" указана только сумма площадей помещений обозначенных заглавными литерами. Естественно, в свидетельстве о регистрации права собственности будет указана именно эта площадь.
А что с остальными помещениями? Кто тогда является их собственником? И чем подтверждается его право?

 

Evgeny_123 вы не можене понят одного. террасы, и веранды это конструктивные элементы здания. в помещении таких элементов нет. там либо болкон либо лоджия. если берем конкретный ваш случай с частью дома зарегистрированной как квартира то, то что обозначено в Тех паспорте верандой и лоджией в общую прощадь помещения включаться не будет так как не является изолированным, а вот то что назвали холодной пристройкой то будет частью помещения и площадь ее будет включаться в общую площадь помешения

 

Не могу... действительно не могу...
Почему веранда - большое застеклённое помещение (в физическом смысле) из которого одна дверь ведёт в комнату, другая на улицу не является помещением ( в БТИшном понимании), хотя прекрасным образом используется для проживания в летний период времени. И вполне себе это изолированная часть, которой пользуются люди проживающие в этой части здания (квартире).
Кстати, холодную пристройку тоже не включили... их всем гамузом отнесли к "помещениям вспомогательного использования" (формулировка из техпаспорта).
Но что же получается, что эти самые вспомогательные помещения не имеют собственника? У другого помещения в этом доме (квартиры) есть свои веранды... и они тоже бесхозны? Общая долевая собственность на дом прекращена... получается в доме есть два помещения у каждого из которых свой хозяин и куча "помещений вспомогательного использования" - бесхозных. Ерунда какая-то.
Посмотрел Приказ Минюста РФ от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 18.02.2008 N 11179) там в форме КП
относительно строки
"1.3. Общая площадь помещения <4> __________________________________________" сказано:
"<4> Указывается общая площадь помещения в квадратных метрах с точностью до одной десятой квадратного метра."
И что в этом случае понимается под общей площадью помещения?
Нашёл
Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 30 сентября 2011 г. N 531 г. Москва "Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения"

Получается, что конкретно нигде не сказано, что эти вспомогательные помещения должны оставаться бесхозными...
А почему-то так получается...

 

прошу прощения по поводу веранды. веранда является вспомогательной и так же при определении площади помещения включается в общую площадь помещения. у БТИшников раньше вообще были свои закидоны то они включали в общую площадь не отапливаемые помещения вместе с балконами то потом не включали, у них было время что семь пятниц на неделе выходило.

еще раз. они включаются в общую площадь помещения.

 

Вот и я так считаю!
Но в строке Кадастрового паспорта помещения "1.3 Общая площадь помещения" БТИшники поставили общую площадь жилого помещения! Исключив площадь помещений вспомогательного назначения. И упорствуют в этом! Утверждают, что так положено.
Фактически изымая часть собственности у собственника.
Вот в чём вопрос. Какая же там должна быть общая площадь?

 

Из общей площади жилого помещения не исключаются площади помещений вспомогательного использования, а исключаются только площади лоджий, балконов, террас и веранд.перечень исключений закрытый.

 

Ну, в общем всё так и есть... правда исключена ещё и площадь помещения названного в техпаспорте "холодная пристройка".
Вопрос тогда такой: А на каком основании?...
и следом второй: А как тогда зарегистрировать и подтвердить своё право на эти помещения собственнику?
(Добавление)

и ещё :)
Хорошо, речь идёт о жилом помещении, но строка кадастрового паспорта называется:
1.3 Общая площадь помещения
Если бы в эту строку ставили общую площадь и вопроса бы не возникало, все метры были бы на своём месте. Но под этот заголовочек проставлена фактически общая площадь жилого помещения (????)... почему? отсюда и вопросы....

 

то что исключили площадь помещения "холодной пристройки"-это уже неправильно

ст.15 Жилищного Кодекса РФ

Видимо,никак.ну разве что, эти помещения должны быть отражены в графической части технического документа(кадастрового паспорта) и являются неотьемлемой частью этого помещения

вроде как есть какой-то нормативный документ, говорящий о том что в этой графе кадастрового паспорта по объектам жилого фонда отражается параметр "общая площадь жилого помещения", а для объектов нежилого фонда- "общая площадь помещения".т.е. в нежилом фонде площади лоджий,балконов,веранд и террасс включаются в общую площадь помещения.

 

::rtfm.gif:: Жилищный Кодекс ст.15 п5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

 

Вот! Спасибо.
Полагаю, что, наверное, какая-то такая бумага существует. Человеку в БТИ на этот вопрос тупо ответили, что это 221 закон. Отмахнулись. Понимая, что человек этот закон не читал.
Пытаюсь найти... пока не получилось... Но ситуация странная.
(Добавление)

Хорошо! С этим никто не спорит....
Но документ называется Кадастровый паспорт помещения
и строка 1.3 этого документа называется : Общая площадь помещения
На основании этого документа регистрируется право.
Куда девается право человека на вспомогательные помещения, если в БТИ на непонятных основаниях в строку 1.3 вписывают общую площадь жилого помещения?

 

не на вспомогательные помещения, а только на лоджии,балконы,веранды и террасы.и только в помещениях жилого фонда

 

Evgeny123 не забивайте себе голову. когда разрешать в вашем субъекте делать тех. планы. то исправите ему эту ошибку. слеоаете ему тех.план на основании декларации а в заключении напишите что БТИ "тупорылые овцы" делать будете учет изменений. Внимательней вчитайтесь в приказ по помещениям. если площадь отличается с БТИ то вы пишите Заключение КИ и отобращаете все то что считаете нужным и свои несогласия с площадью ранее внесенной.

 

Вот что говорит СВОД ПРАВИЛ СП 54.13330.2011 "ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ"
Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003

В.2 Правила, необходимые для потребительской характеристики жилого
здания: площадь квартир, общая площадь квартир*

В.2.1 Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых
помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета
неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и
тамбуров).
Площадь, занимаемая печью и (или) камином, которые входят в отопительную
систему здания (а не являются декоративными), в площадь помещений квартиры не
включается.
Площадь под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до
низа выступающих конструкций лестницы 1,6 м и менее не включается в площадь
помещения, в котором размещена лестница.
При определении площади комнат или помещений, расположенных в мансардном
этаже, рекомендуется применять понижающий коэффициент 0,7 для площади частей
помещения с высотой потолка от 1,6 м – при углах наклона потолка до 45о
, а для
площади частей помещения с высотой потолка от 1,9 м – от 45о
и более. Площади
частей помещения с высотой менее 1,6 м и 1,9 м при соответствующих углах наклона
потолка не учитываются. Высота помещения менее 2,5 м допускается не более чем на
50 % площади этого помещения.
В.2.2 Общая площадь квартиры – сумма площадей ее отапливаемых комнат и
помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений,
подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами
технической инвентаризации.

* Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и
технической инвентаризации, по завершению строительства уточняются по правилам, установленным в
«Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом № 37 от
04.08.98 Минземстроя России.

Приказ №37 гласит:

3.35. Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.
Жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей квартир.

3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат
и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов,
встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений,
встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых,
подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3,
для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Жилищный кодекс гласит:
Статья 15
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого
помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных
для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом
помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

 

Evgeny123
по всей видимости, это часть имущества подтверждаемая тех.планом

 

Спасибо! Про жилую площадь уяснили... в принципе и ЖК хватило бы :)
Остаётся неясным что же происходит с общей площадью? Как учитываются все те помещения, которые исключены из общей жилой площади и главное - кто же является их собственником?

видимо... но техплан не является правоудостоверяющим документом... :(

да я бы и рад бы...., но.... чешется
(Добавление)

А вот, кстати!
Я прекрасным образом могу зарегистрировать право на туалет типа сортир, полупровалившийся в выгребную яму, сарайчик, кое-как собранныйиз всяких строительных отходов, и уже давно поджидающий на кого бы половчее упасть. Но, получается, не могу на добротно выстроенную веранду, которая фактически является основным местом моего проживанния в летний период и только потому, что у неё большая площадь остекления и на неё не выведены батареи отопления?
"Может что-то в консерватории поправить?"