Учет части здания, помещения

Anatan, потенциальный арендатор не даст, не будучи уверенным, что арендуемый им объект не имеет препятствий к выделению.
Поэтому он подпишет договор аренды с выкупом только на уже выделенный объект.
В противном случае арендатор "сам дурак".

 

Алекс 66 , на мой взгляд разговор не об этом - выгодно - не выгодно ... Но... если уж... Практика очень разнообразна . На практике , желая выкупить квадратные метры нередко идут вообще сначала на аренду части здания и плюс устное обещание потом заключить доп. соглашение на выкуп ... Можно подумать "дурак", а потом посмотришь за сколько это МП в общей сложности выкупила себе офис в центре города федерального значения , так подумаешь, и ... не дурно... Оценивать сделку по одному условию это не продуктивно, я об этом. Но это Вы очень отошли от интересуемого вопроса касательно того, будет ли прав РР , если отклонит регистрацию договора аренды части здания (имеет признаки помещения) с правом выкупа - без предварительной (до регистрации аренды) регистрации арендодателем права собственности на арендуемое помещение (и иных помещений здания . с одновременным прекращением права собственности на все здание). Я пока с этим вопросом определилась (может что-то заставит меня и поменять мнение- но пока ...).


Но вот , теперь по другому вопросу вообще в шоке. Допустим для залога помещения кадастровые инженеры в угоду РР (и в силу недоработанности закона) "распотрашат" право собственности на здание (допустим собственник - одно ЮЛ) на ряд "прав собственности на помещения этого здания". Это нежилое здание. (На МОП - тоже ). Хорошо. А... КРЫША , ФУНДАМЕНТ - это как... ? ... Кто собственник ? Кто должен ремонтировать (я не про МКД , я про нежилое) Кто будет вправе списать в расход себе затраты на ремонт крыши и тд .... Это как?
.Я поняла , что крыша , фундамент - это не помещения ( не могут быть обектом права собственности) . Так?. Если это как то законодательно решено , поделитесь (ответ найти пока не могу).

 

Anatan, покажите, где я говорил о выгоде.

Anatan, совершенно очевидно, что Вы имеете ввиду конкретное МП. Уверяю Вас, что удивляться его успехам не стоит, поскольку если есть повод для очевидного удивления ценой, непременно существует и неочевидная часть дела.

Да, РР будет прав.
Основания такие: при рассмотрении документов, поданных на регистрацию, РР проводит правовую экспертизу этих документов. Поскольку предметом регистрации будет указанный Вами Договор, РР должен рассмотреть его на предмет исполнимости. В этот момент факт и сама возможность будущего выделения предмета аренды не является очевидной, а возможное выделение (как Вы предлагали и предполагали) объекта аренды после окончания действия рассматриваемого РР договора лежит за пределами срока действия Договора, поэтому рассматриваться не может и не будет.
В договоре можно прописать что-то типа "Арендатор имеет первоочередное право выкупа по окончании действия договора" но тогда это не договор аренды с выкупом, а просто договор аренды с необязательным к исполнению пунктом. Можно даже написать "Стороны договорились произвести перемену собственника" (я тут сильно утрирую), но формально это ни к чему не обязывает ни одну из сторон за пределами договора.

--- Сообщения объединены, 17 май 2021, Оригинальное время сообщения: 17 май 2021 ---

Anatan, передача в залог это не переход права собственности. Поэтому собственником разделенного объекта останется тот, кто им и был, имея в собственности тоже самое имущество (здание), но только с количеством выписок "об объекте недвижимости и зарегистрированных правах" более одной. :)

 

Залог недвижимого имущества – ипотека (см. ст.334 ГК РФ). Правила ипотеки определены 102-ФЗ от 16.07.1998г «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статьей 5 данного закона, определено, что может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в ЕГРН (читай есть кадастровый номер на предмет залога). Если в ЕГРН зарегистрировано здание, то предметом ипотеки может выступать здание, а не помещение в нем. Помещение в зарегистрированном здании может быть предметом обременения (ограничения) и не является объектом учета в ЕГРН (т.е. своего кад номера нет). Что бы предметом залога (ипотеки) было помещение (недвижимое имущество), в собственности должно быть зарегистрировано (присвоен кад.номер) именно помещение. (в противном случае замучаетесь по судам ходить)
Места общего пользования в нежилом здании законодательством не утверждены (или я про такое не знаю), поэтому этим вопросом нужно руководствоваться п.1 ст.6 ГК РФ. Сходные отношения, имеются в статьях 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.
В нашем регионе, за всех конечно не могу отвечать, но принцип примерно как описывал выше Кос, т.е. образовывают помещения, без МОП, а содержание (использование) МОП регулируют собственники всех помещений в здании между собой, либо договорами, либо устной договоренностью.

 

Наличие нормы Закона о принадлежности МОПов не запрещает/не ограничивает собственника помещения в обращении в Росреестр за внесением соответствующей записи в ЕГРН. Насколько я помню за эту процедуру даже специальный размер госпошлины предусмотрен.

 

Да, и один раз свалился туда со 2-го этажа во время измерений. Лифтовая шахта - это пространство, ограниченное строительными конструкциями только с 4-х сторон, а в верхней (предпоследний этаж) и нижней (нижний этаж) частях полом и потолком.

 

Не совсем понятно про какую запись идет речь? Право пользования (типа аренда), пожалуйста регистрируй договор.
Если про отчуждение, то
ст.37 ЖК
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Если речь идет о регистрации доли в праве на общее имущество, то вообще не понятно как эта процедура работать должна? В определенный момент посчитаны доли, потом перепродали несколько квартир и собственников стало гораздо больше, это значит опять пересчитывать? Или пример другой, доля в праве на общее имущество соразмерна доли квартиры в доме. При продаже квартиры эта доля тоже у бывшего собственника пропадает (следует судьбе квартиры). Смысл регистрации???
Да, тут еще "нарыл" письмо про общее имущество МКД, может кому сгодится.

 

Запись в ЕГРН о наличии у гражданина права долевой собственности на помещения МОП.

На каждую квартиру рассчитывается размер доли в МОП, которая пропорциональна площади квартиры, например, 24/840. С этой долей и происходят манипуляции: продана квартира 1 покупателю, значит происходит переход права на 24/840 долей, двоим - по 12/840 каждому, троим- по 8/240.

права на объекты недвижимости подлежат учету в ЕГРН

 

Ни разу не сталкивался с людьми, которые по собственной инициативе пошли бы регистрировать права на долю в общем имуществе (т.к. практического применения нет, а право уже есть в силу закона, ну т.е. регистрировать не обязательно) ))))
Зайдем с другой стороны, на общем собрании решили передать в пользование МОП, доля 24/840 проголосовала положительно, сменился собственник (собственники), который против, при этом эта доля решающая (пример для простоты), т.е. если нет, то решение собственников не действительное. А арендатор уже развил бурную деятельность. Суды???

 

Константин, я потерял нить диалога.

Мы с Вами что выясняем? Какое МОП можно продать/передать или сам факт необходимости создания МОП в качестве помещения?

Мне более интересен второй вопрос и ответ на него очевиден в разрезе требований, а именно очевидно само наличие возможности создания МОП, что говорит исключительно о том, что нет адекватных причин такой МОП не создавать.

Вот ещё цитата из требований: Технический план здания (многоквартирного дома) в обязательном порядке также содержит полученные в том числе по результатам кадастровых работ сведения, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета всех расположенных в таком здании (многоквартирном доме) помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также помещений вспомогательного использования), включая сведения о местоположении в здании и площади таких помещений, а также машино-мест.

--- Сообщения объединены, 17 май 2021, Оригинальное время сообщения: 17 май 2021 ---

Спасибо за уточнение, это интересная информация.

 

Да, нашла Пленум ВАС (№ 64, 23.07.2009) ( не знаю, ВС поддерживает или нет выводы из этого Постановления ВАС, но по ВС не нашла ничего) тоже ссылается на ст. 6 ГК., соответственно для нежилых - говорит (говорил , к сожалению) - руководствуйтесь 249, 289 и 290, но... на ЖК ссылочку для нежилых не дает (это на всякий). (Вы , наверняка , это Постаовление видели , я не КИ , и не юрист , я аудитор , чего то меня "развезло" посмотреть юридическую сторону этих вопросов поглубже, (и выйти на особенности учета и налогообложения), поэтому пишу "нашла" , юристы должны были найти в 2009 году, конечно.
Дальше.

Да, именно этот закон - не дает заложить часть здания без выделения помещения

Я про ФЛ -собственников нежилого... не говорю, с ними вообще не работаю,работаю и думаю об ЮЛ : им вообще лучше не связываться с залогом части здания , если все здание в собственности ЮЛ (получается так).

Разделим жизнь собственника (ЮЛ) нежилого здания на два этапа: первый этап - этот один собственник (ЮЛ) выделил ... зарегистрировал обременение (залог части здания).... и живет с ним (с обременением) . Второй этап : в счет погашения долга ..отчуждено кредитору помещение .... короче , появился второй собственник.
Для второго этапа все отлично расписано в этом постановлении 64. Можно общее имущество (МОП) зарегистрировать - в долевую... , Можно не регистрировать : тогда все общее имущество - в долевой по закону (ст 289, 290) (и крыша , и стены... ). ... Нет вопросов ни с учетом , ни с налогообложением. Расходы распределяются пропорционально ст 249.ГК (кстати , никакого ухода от налогообложения по налогу на имущество даже при неоформленной долевки - не будет - у ЮЛ, здесь не уйдет).
Для первого этапа: вот : здесь долевой по закону еще нет. Вот здесь для ЮЛ МОП не оформить через ЕГН чревато, иначе возникнут вопросы и в бухгалтерском , и в налоговом учете (налогообложении) (при переходе на второй этап придется МОП переоформлять - или в долевую или вообще снимать с регистрации МОП). Но не на все места "общего" (пока нет по сути общего , все индивидуальное) можно оформить собственность, я так поняла , крыши , стены , фундамент - на них не оформляется собственность (как объект права собственности) (не помещения). Вот тут для ЮЛ могут ждать засады и с БУ , и с налоговым учетом.

по закону - ст. 249 (все остальное по договору, что не противоречит этой норме. Пишу -" по договору" , и думаю , не проклассифицируют ли чиновники такой договр как договор простого товарищества. Только не ДПТ, короче.... ).


vmg, что-то не так поняла?, если есть несогласие , напишите , пожалуйста.

 

Конструктивный подход, думаю с него и надо было начинать. Посмотрите в нете комментарии к ст. 334 ГК РФ.
Вот один из комментариев, думаю он отражает суть, т.е. каким способом Вы хотите обеспечить право залога, а в дальнейшем уже двигаться по намеченному пути.
... Довольно старым и на первый взгляд сугубо догматическим является вопрос о юридической природе залога. Существует два возможных варианта определения существа залога: как обеспечительной сделки и как вещного права. Первый подход заключается в том, договор залога рассматривается именно как договор, то есть, обязательственное отношение залогодателя и залогодержателя. Второй подход состоит в признании залога вещным правом, содержанием которого является право кредитора на присвоение ценности заложенной вещи....
Да, я тоже не юрист, я КИ, при этом еще и живу уже долго ))))

 

А Вас не смущает , что в 334 статье законодатель дает закрытый перечень вещных прав (кроме права собственности)?
Не согласна с этим комментарием .

--- Сообщения объединены, 17 май 2021, Оригинальное время сообщения: 17 май 2021 ---

Простите , в 216 ст. ГК , конечно

 

Кстати этот комментатор пишет о праве на ценность вещи , а делает вывод о вещном праве , вещное право это право на вещь , не на получение ее стоимости (части стоимости).

 

Не обязательно переписывать от руки, тем более с ошибками. Достаточно выделить цитату и нажать на появившуюся кнопку ))
Оригинал выглядит так:

Я хотел акцентировать внимание на том, по какому пути Вы хотите пойти. Если по пути вещного права, то соответственно ипотека с вытекающими последствии (выделенный объект с кад.номером и соответствующий этому договор). Если путь обеспечительной сделки, то есть другие варианты (доли, ограничения...) и, соответственно, грамотный договор, но это уже пусть юристы думают.
Думаю дальше Вы уже сами определяйтесь, соглашаться с комментариями или нет, ваше право, я хотел показать только путь.

 

Ну Вы "даете". Поясняю : Редактировала и ошибочно на 216 исправила цитату. Смотрю на свою запись- не отредактировалось, не поняла , дописала. Теперь поняла. Но суть не меняется : Я Вам написала : в 216 статье вещное право дано закрытым списком.
Я знаю , что юристы ведут спор о двойственной природе залога. И пусть себе ведут - это их диссертации, я их понимаю. Но я рассматриваю залог и в учете, и налогообложении только как обеспечительное обязательство.... (и не только я - а все налоговое законодательство, и стандарты БУ... (основываясь, конечно, на гражданском праве. ).

Ну вот взяли перечеркнули все , что ранее дельное написали. Не обижайтесь, но "каша" в понимании. (это только мое, конечно , мнение). (Есть другие меры обеспечения обязательства , да , но мы их здесь не рассматривали, зачем для этого искажать природу залога).

 

Вынужден Вам напомнить, что это форум кадастровых инженеров, т.е. технарей. Не юристов, не аудиторов, не налоговиков и т.п., поэтому не стоит ждать здесь ответов не касающихся профессиональной деятельности кадастрового инженера. Как Вы ранее писали:

в рамках этого и давались ответы и, если в двух словах, то все написанное мной имело цель объяснить, что в зависимости от того, как будет составлен договор залога, нужно рассматриваемое помещение либо выделять в отдельный объект учета, либо рассматривать как долю в праве на здание. В зависимости от выбранного варианта и будут проводиться кадастровые работы. А «каша», так какой вопрос, такой и ответ.

 

Добрый день!
Подскажите, при расторжении договора аренды часть помещения должна автоматически с учета сниматься, или нужно соответствующее заявление подавать?
Договор расторгли еще в 2019, пошли регистрировать новый и получилось наложение новой части на старую.

 

В ст 51 не вижу про снятие обременения в случае аренды , но есть по прекращению найма жилого помещения : п. 7 ст. 51 218-ФЗ
7. Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора, указанного в части 2 настоящей статьи, по истечении срока действия договора или в случае его расторжения. В случае расторжения договора, указанного в части 2 настоящей статьи, к заявлению прилагаются документы, подтверждающие его расторжение. Если сторона договора, указанного в части 2 настоящей статьи, в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу судебного акта о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон указанного договора в течение одного рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Должно быть - аналогично . То есть обременение - или по заявлению в силу того , что договор закончил действие. А если расторгли по соглашению сторон , то по идеи эти изменения (соглашение о рсторжении сторон) должно регистрироваться и по заявлению сниматься обременение, опять же.

А вот , что росреестр пишит на своем сайте
"Если договор был зарегистрирован, рекомендуем подать в Росреестр заявление, по которому записи о сделке и обременении объекта недвижимости в виде аренды будут погашены" (если будете искать - от 30.06.20)
Славненько - они рекомендуют... ну да , в законе видно нет (или я не вижу), сами по окончанию договора - не снимают обременение , рекомендуют...
А , нет , дальше вменяемо пишут :

Таким образом, истечение указанного в договоре аренды недвижимости срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости. Такая запись может быть погашена при условии обращения одной из сторон договора с соответствующим заявлением, представленным в орган регистрации прав, после истечения указанного в договоре срока.
Помимо заявления, в регистрирующий орган должны быть представлены документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (например, документ, подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю; уведомление о прекращении (расторжении) договора, направленное в срок, установленный законом или договором; вступившее в законную силу решение суда о прекращении договора.​

Дождитесь , пусть ответят КИ . (может есть еще нормативка).

 

посмотрите ч.2 ст.44 218-ФЗ