Учет части здания, помещения

я готов ответить на ваш вопрос, но прошу не сегодня, устал ужасно, голова забита другим.

 

Anatan, я внимательно прочитал ранее то, что сказала Алла. Эта рекомендация мне кажется не логичной, и вот почему:
Суть залоговых и арендных отношений различна. Простые арендные отношения, положения договора аренды, нарушение договора аренды любой из сторон, ни при каких условиях не могут привести к отчуждению имущества у арендодателя в пользу арендатора (аренду с последующим выкупом здесь не рассматриваем).
А залоговые отношения, в случае неисполнения должником условий договора залога, как раз направлены на такое отчуждение, с целью реализации имущества должника и компенсации понесённых кредитором потерь. Если я правильно понимаю, часть здания, образованная таким способом, как для передачи в аренду, объектом права не является и поэтому не может быть отчуждена в случае нарушения кредитором договора залога. Пропадает сам смысл такого залога - его невозможно отчуждать простым способом. Именно поэтому в залог берут только то недвижимое имущество, которое выделено в отдельный объект права и соответственно - имеет свой кадастровый номер. Т.е., это может быть либо здание, поставленное на ГКУ целиком с одним кадастровым номером, либо помещение (помещения) имеющее свой кадастровый номер.
Здание целиком я передать в залог не могу, в моем случае этот вариант не соответствует законодательству, а помещения этого здания могу, только их надо поставить на кадастровый учет и получить право.

 

суть залога - обеспечение обязательств. И аренда и залог - это обременение объекта.

А Вы что полагаете , что аренда с правом выкупа будет как- то иначе регистрироваться?
. Не знаю , но думаю , что нет.

Возможно , росреестр и не пропустит без выделения в отдельный объект . Но тогда мне не понятно - зачем на каждое помещение., отдельно МОП...

--- Сообщения объединены, 14 май 2021, Оригинальное время сообщения: 13 май 2021 ---

Сейчас посмотрела закон - я не права , в залог - только зарегистрированный объект недвижимости .
ТО есть по схеме аренды - не получится. ...

 

все верно, но если для аренду готовится ТП по образованию части здания и аренда заклячается только на часть здания, то залог осуществляется но объект права. В данном случае только на здание или помещения. На здание собственник не хочет, следовательно что бы заложить помещение их нужно образовать

--- Сообщения объединены, 14 май 2021, Оригинальное время сообщения: 14 май 2021 ---

тут принцип МКД. вы же лестничные марши не ставите на учет и лифтовые шахты, мусопровод и т.д. почему? потому что они не могут выступать как объект отчуждения прав. нельзя их продать, это все МОП и право на них возникает в силу закона при приобретении собственности на квартиру. в нежилых здания тоже самое не ставится на учет лестницы и помещение через которые будет обеспечен доступ к образуемым помещениям. Кроме того необходимо учитывать обособленность и изолированность. Например санузил это обособленное и изолированное помещение, они подлежит кадастровому учету как помещение общего пользования. Года 3-4 ставил уже такой объект.

 

1. Я мусоропровод, лифтовую шахту не ставлю не потому что, они не могут быть отчуждены, а потому что они не обособлены (пространства не имеют пола и тянутся на протяжении всей высоты здания);

2. МОП могут быть отчуждены по решению собственников всех помещений в МКД, о чём прямо написано в ЖК РФ (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ), а значит они являются предметом гражданского оборота;

3. Кроме того, структура XML-схемы предполагает создание таких помещений, которые являются МОП (см. стр. 88 PDF-документа ("назначение и вид помещения")), поэтому, мне думается, что если Вы МОП не ставите, то противоречите существующему Приказу.

 

Уже согласна Вчера написала , что я не права. - нашла в законе подтверждение, что залог только на объект недвижимости (то есть на объект , на который акт регистрации собственности).

--- Сообщения объединены, 14 май 2021, Оригинальное время сообщения: 14 май 2021 ---

Ну это мне "не переварить". Я примеряю на ЮЛ , если делать такое с его зданием , часть убирать из собственности, а оно , допустим , у меня (ЮЛ) на учете. (Ладно , переход на помещения с учетом нового ФСБУ - я смогу , наверное, инвентарный объект сохранить (если МОП из собственности не выкидывать, а если выкидывать - то - на каком праве я владею, пользуюсь ?) , но в налоговом учете... ). А правила то регистрации обременений , наверняка, едины и для ЮЛ и , и для ФЛ. Интересное для меня откровение.
Кос , а аренда с выкупом (финансовая аренда) - как это обременение регистрируется , как (по правилам ) аренда? Или тоже надо выделить в отдельный объект права собственности? Спасибо.

--- Сообщения объединены, 14 май 2021 ---

А , пожалуйста , перекиньте правовой мостик на нежилое (в собственности у одного собственника , как в вопросе автора). Спасибо

--- Сообщения объединены, 14 май 2021 ---

я имею ввиду заданный вопрос , когда один собственник хочет заложить часть здания

 

здрасти, как это не обособлено? разве у лифтовой шахты нет ограждений? а то что оно вытянуто какое имеет отношение высота к определению помещения? тоже самое и у мусоропровода

могут, не спорю, но тут есть свои нюансы и специфмка. Разве вы тамбур при входе в дом сможете продать?

если с выкупом, то думаю да, нужно образовывать помещение,

на праве долевой собственности по принципу МКД в ЖК

--- Сообщения объединены, 14 май 2021, Оригинальное время сообщения: 14 май 2021 ---

вы просите не исполнимое ))))))))) КИ с юридическим образованием это исключением и таким мало.

 

Кос , если где-то (пусть позже) найдете правовое основание - пожалуйста , пропишите. Я тоже посмотрю, конечно . Для залога - однозначно есть, нашла (что объект со своим актом... ). РР в своих рекомендациях, если не ошибаюсь, не замарачивается о какой аренде повествует.

У вас (я имею ввиду в кадастре ) , разницы в оформлении обременения по собственности ФЛ или ЮЛ - принципиальной нет (я имею, ввиду не вообще нет , а в вопросе : выделять помещение или нет... , о чем говорим). Для физика - может все равно - зарегистрировано право на МОП или нет. Для ЮЛ - очень может оказаться не все равно (по разному не все равно , в зависимости от системы налогообложения, конечно). Так вот , для налоговой в обоснование (ну допустим,расходы в налоге на прибыль - КУ на обслуживание..этих мест) (тем более , я имею ввиду , когда один собственник - и помещение его на период займа , под который - залог... ) - ну может не прокатить: "по принципу как МКД. в ЖК". Ладно , спасибо, буду смотреть дальше.

 

Образовать в здании помещения можно только все разом. Но, к сожалению, у нас сейчас никак не ставят на учет вот такие МОП в нежилом (проходные коридоры, лестницы и т.п.) Получается дурацкая ситуация: помещением пользуются все, а налоги не платит никто. Никто не несет ответственность за использование этих МОПов. Это ведь не МКД, где по закону собственниками помещений общего имущества являются собственники помещений МКД. И получается, что "теряются" эти квадратные метры. Хотя должны быть такие помещения оформлены в долевой собственности. При этом в Приказе очень красиво описано это. И не только для МКД. Определение даже есть "помещение вспомогательного использования". Если здесь есть КИ, у которых проходят такие помещения, напишите, пожалуйста, свой регион и кадастровые номера. Буду очень признательна.

 

Мостика нет (мне неизвестен).

--- Сообщения объединены, 14 май 2021, Оригинальное время сообщения: 14 май 2021 ---

Нет, у лифтовой шахты нет ограждений и то, что оно вытянуто необходимо рассматривать как многосветное помещение, т.е. в качестве помещения может только считаться нижняя комната, где расположено оборудование.

А причем тут это? Мы же с Вами ведём диалог о том, что они могут стать предметом гражданского оборота. Тамбур, скорее всего, продать не получится, в случае, если это единственный вход в дом, но это уже другой вопрос.

 

Башкирия. Все МОПы в МКД ставятся на учет.
Что касается нежилья: если было зарегистрировано право на здание, то ставится на учет все помещения в здании, в т.ч. и нежилые помещения вспомогательного использования. То-же самое и при разделе помещения с зарегистрированным правом собственности, если при разделе "появляются" т.н. МОПы, т.е. не дают "выкинуть" МОПы.
У меня была ситуация, что у заказчика было зарегистрировано право на часть лестничной клетки в 3х этажном здании в виде лестничного марша с 2 на 3 этаж. Я пытался исключить это пространство с мотивировкой, что оно не является помещением-регистратор приостановил учет, апелляция поддержала позицию регистратора.

 

Т.е. кадастровому инженеру, к примеру, с Камчатки, в Башкирии ничего не светит со своим уставом? Да, уж.... Большая у нас страна. Порядка бы еще немного

 

У Вас МОПы в МКД не ставят? А что Вы делаете с п.2 Требований? Или ставят только изолированные МОПы? У нас изолированность применяется только к жилью. К нежилью-только обособленность.

 

Ставят только изолированные и обособленные помещения, которые могут быть предметом гражданского оборота. Сначала учитывали всякие электрощитовые, колясочные и т.д., но потом как-то решили, что не надо. Все согласны. Споров по этому поводу нет. Да и действительно, смысла в этом никакого. Единственная проблема, управляющие компании из техплана не узнают площадь моп, что бы коммунальные услуги считать. Но и она решена, ки включают в техплан экспликацию всех помещений, по образцу БТИшной, оттуда омс берут цифры для разрешения на ввод.

 

Anatan, наверное то, что Вы хотите найти, прописано в ст. 432 ГК РФ, а именно "...Существенными являются условия о предмете договора..."
Т.е. предмет договора аренды части здания с последующим выкупом должен быть отчуждаемым изначально, до заключения такого договора, и быть объектом права, определяемым кадастровым номером.
Заключенный договор должен быть исполнимым на всём его протяжении, а если его предметом будет помещение образованное только для аренды, участникам договора не удастся выполнить все его условия (изменить собственника части здания). Такой договор является ничтожным.

 

вы вообще лифтовые шахты видели своими глазами? я имею за пределами кабинки?

ну вот об этом иречь. рассматривать нужно в комплексе. места общего пользования и помещение общего пользования это разные вещи если вы владелец всех квартир на верхнем (последнем) этаже и у вас отсутствует выход на крышу, то площадку на уровне вашего этажа вы можете купить себе в собственность при этом прроизойдет образование помещенияч которое должно соответствовать обособленности и изолированности. а вот ту же площадку только на нижних этиажах вы уже не купите, только часть, при этом тоже должно произойти образование помещения, которое вам будет передаваться по решению собственников. нужно рассуждать намного шире и каждый случай индивидуально. не все могут воспользоваться этим правом.

 

Вы считаете, что площадка на этаже является объектом учёта в ЕГРН, т.е. помещением?

 

если поставить стену и двери то почему нет? таким образом произойдет перепланировка место общего пользования и квартир путем присоединения "части" МОПа к квартире, путем уменьшения площади МОП

 

Читаю тему не сначала, поэтому не уловил суть, но есть моменты, в которых не верно сделаны выводы, соответственно идут нестыковки.

Нет, МОПы не будут являться предметом гражданского оборота в силу закона.
Не верный вывод сделан на основании ч.4 ст.36 ЖК
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Речь идет о праве пользования, а не праве собственности (см. содержание права собственности ст.209 ГК РФ, право пользования не дает право собственности), поэтому переданные помещения МОП не могут быть отчуждены. Это прописано в ст.37 ЖК.
Видно, что в стране сложилась разная практика постановки на учет МОП.

В нашем регионе МОПы в МКД тоже на учет не ставят и есть логическое объяснение. По правилам ведения ЕГРН если через определенное время не будет зарегистрировано право на объект учета, объект подлежит снятию с кад.учета. В случае с МОП в МКД, право на общее имущество принадлежит собственникам в силу закона. Т.о. право на помещения, являющиеся МОП в МКД регистрироваться не будут в принципе, соответственно эти помещения должны быть сняты с учета, через определенное время. Смысл постановки теряется.
В силу ст.36 ЖК, понятие места общего пользования и помещения общего пользования, являются тождественны и определены как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. (ч.1 ст.36 ЖК), при этом
3.Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

 

Вопрос имеет начало про нежилые помещения. Просто потом - начали проводить аналогию : по принципу , а вот см. как с МОП в соответствии ЖК в МКД, аналогично д. б. в нежилых помещениях ( такая перекидка мягко сказать применительно к этой теме мне представлется сомнительной).
Поэтому , если возможно , поделитесь инфой - как в Вашем регионе с МОП для нежилых зданий поступают (в случае передачи в залог помещения этого здания (изначально один собственник , зарегистрирована собственность на здание).

--- Сообщения объединены, 15 май 2021, Оригинальное время сообщения: 15 май 2021 ---

Алекс_66, нет , искала другое - прямое (как для залога), не нашла и такого положения, думаю, нет. Со сделанными Вами выводами (или , точнее , рассуждениями , может я и не права , но не соглашусь , точнее скажу так : договор аренды с правом выкупа в некоторых случаях можно признать ничтожным (в связи со сказанном Вами) (и то не весь договор , а положений о выкупе (договор смешанный), допустим, если предметом аренды и выкупа (последующего) по договору будет часть здания , из которой нельзя сформировать помещение. Например , можно отдать в аренду несколько кв. метров торгового зала , допустим , под автомат , но нельзя выкупить (положения о выкупе этих кв. метров ничтожны). (Плюс к разговору - а кто мне не дает включить в договор обязательство арендодателя после срока аренды перед выкупом призвести подготовку к выкупу путем регистрации права собственности на помещениее - после того, как арендатор выполнит все сви обязательства по аренде и даст оповещение , что изъявляет желание реализовать свое право на выкуп. На практике ,как правило, все равно по окончанию срока (или после выплаты совокупных арендных платежей или... или - это условия договора , перед выкупом еще есть акты , сверки , соглашения ... и т. д.- как договорятся ).