Здравствуйте все! Рядом с моим домом, в пригороде, есть свободный участок 12 соток. Я хочу оформить его под строительство дома. Администрация требует чтобы я (для начала) за счет своих средств, сделал межевание всей улицы, с жилыми домами и огородами, общая площадь несколько гектар, ценник сумасшедший. Местные юристы говорят, что требование законное, но никто из них не может объяснить на основании какого закона я обязан это делать. Помогите советом, может кто сталкивался с подобной проблемой. Заранее благодарен.
Проект межевания - один из вариантов. Схема расположения, думаю, для Вас лучший вариант (скорее за ваш счет). Участки под ИЖС, при формировании выставляют на публичные торги, так что сформированный Вами участок может приобрести кто-то другой. Администрация утверждает схему своим постановлением (через месяц), далее на основании утвержденной схемы делается межевой план. Затем берете в аренду этот земельный участок, получаете разрешение на строительство, строите, регистрируете права на объект капитального строительства, затем оформляете землю в собственность.
А можно поподробнее про последовательность оформления "Схемы расположения". Дело в том что, для формирования участка (как мне объяснили в Администрации) необходимо сделать 1. Проект межевания на всю улицу 2. Инженерно-геологические изыскания 3. Кадастровые работы в отношении испрашиваемого участка. А что необходимо для оформления Схемы расположения? Я когда пришел в организацию, которая делает межевание и спросил у них - Могут ли они сделать межевание моего участка, чтобы он был сформирован, они сказали сначала нужно разрешение администрации на выделение этого участка под строительство. Получается замкнутый круг - администрация разрешение не дает, потому что участок "не сформирован", а сформировать его самостоятельно я не могу, потому что нет разрешения администрации. То есть они кагбэ намекают, что путь только один, который я выше по пунктам расписал.
Статья 11.3. Земельного кодекса: 1. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11_10 настоящего Кодекса. 2. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. 3. Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения. Я не знаю, попадает ли Ваш участок под пункт 3.В принципе, для формирования схемы расположения ничего особенного не надо, нужен тот, кто этим занимается, например, кадастровый инженер. Обратитесь в несколько организаций, проконсультируйтесь в администрации
Не везде так. Например у нас, кроме этого варианта, работает еще такой вариант: сначала ЗУ оформляется в собственность, а затем получается разрешение на строительство...
Согласен! Но здесь вопрос стоит как "создать" этот объект недвижимости, а не каким путем получить его в собственность.
В собственность конечно было бы предпочтительнее, но местная администрация скорее удавится чем позволит такие варианты. Они говорят, что в собственность можно оформлять участки "только под объектами недвижимости". Чем на такие заявления ответить не знаю =)
Ну вот, получил долгожданный ответ от администрации. На мою просьбу оформить участок через "Схему расположения" мне ответили вот так: (...проект планировки и проект межевания на данную территорию не разрабатывался. Запрашиваемый вами земельный участок на учете не стоит. В соответствии со статьей 11.10 Земельного кодекса РФ подготовка Схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации... и т.д. Учитывая вышеизложенное, а так же то, что границы земельного участка, указанного в заявлении, подлежат уточнению в соответствии с ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в предоставлении земельного участка под строительство жилого дома вам отказано.) Вот так вот замкнули очередной круг. Получается что "Схему расположения" можно оформить только после оформления "Проекта планировки территории", одновременно с которым нужно сделать "Проект межевания". Был у кадастровых инженеров. У нас в городе всего две фирмы и обе слово в слово повторяют туже ерунду про проект межевания за мой счет. Напрашивается мысль, что они с администрацией заодно. Вообщем как-то все грустно.
Обратитесь в вышестоящие органы. Мне кажется, что требовать проводить кадастровые работы в отношении всей улице за Ваш счет, незаконно, пусть Администрация делает это за свой счет.
Только прочла, стало любопытно - добились Вы всё-таки постановления об утверждении схемы? Отношение данного ОМС в этом плане поражает, ну хоть бы коллегам куда позвонили посоветовались, в район, в область опять же - так нет, на свой страх и риск не боятся, пишут) Всего лишь попутали слова "с учётом" и "на основании", просто недочитали, наверное - и хоть бы хны) Хоть бы тоже им считали - 20 таких ляпов в год - и на курсы хоть какие, или даже не знаю на что ещё).
JIRNOFF, готовьте схему размещения ЗУ на кадастровом плане территории при помощи кадастрового инженера (это не дорого), подавайте в администрацию на утверждение. После отказа (обоснованного) - кляузу в вышестоящую инстанцию, лучше с грамотным юристом. Отказ от ведения таких работ это саботаж развития территории подвластной ОМСУ и игнорирование одного из путей пополнения бюджета поселения. Сохраняйте финансовые документы о ваших затратах, если на конкурсе ваш участок перехватят, то должны возместить ваши затраты на подготовку документации.
Хороший был ответ в начале со ссылкой на статью 11,3 земельного кодекса. Конкретно для образования участка под индивидуальное жилищное строительство в населенном пункте Проект межевания требуется в обязательном порядке только, если этот участок формируется в городском/сельском (не кадастровом) квартале, где уже есть или официально запланированы многоквартирные дома. В таком месте для образования участка из муниципальной земли Проект межевания должен быть обязательно. А в остальных местах схемы расположения вполне достаточно.
Вот подобный ответ. Но там просили сформировать участок и выставить на аукцион для строительства многоквартирки. Проектируемый участок в застроенном районе. Администрация говорит заказывайте сами. Заказчику я сказал, что направлю письмо в администрацию с просьбой провести работы по оформлению проекта межевания территории за счет администрации. Предполагаю, что ответ будет "кризис, в бюджете полная дыра, ждите". Но мой заказчик настроен подавать после ответа в суд, посмотрим чем закончится.
Сегодня получил ответ из вышестоящей организации, а именно из "Департамента земельных и имущественных отношений приморского края" Ответа ждал 2 месяца. И вот что мне ответили. Цитата: "...распоряжение земельными участками, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов самостоятельно. В силу статьи 12 Конституции РФ, органы местного самоуправления не входят в систему государственной власти. Таким образом, Администрация Приморского края и департамент не наделены исполнительно-распорядительными и контрольными полномочиями в отношении органов местного самоуправления и должностных лиц органов местного самоуправления" То есть ответственных за этот беспредел никак не наказать. Ну да и ладно. Дальше они написали вот что. В кратце: Если я подал заявление на выделение участка, то администрация дает объявление в газету и ждет месяц. Если желающих больше не нашлось ТО "... уполномоченный орган совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проекта договора купли продажи или аренды, в случае если не требуется образование или уточнение границ участка; 2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, при условии, что ЗУ предстоит образовать или его границы подлежат уточнению. Решение о предварительном согласовании предоставления ЗУ является основанием для предоставления ЗУ без проведения торгов." Так как границы моего участка подлежат уточнению, мне значит нужно идти вторым путем. Только я здесь запутался немного. Что такое "Решение о предварительном согласовании"? И что такое "Предоставление ЗУ без проведения торгов"? Я думал, что торги - это аукцион, который проводится в случае, если кто-то еще претендует на данный участок. И кому теперь писать жалобу, если Департамент в открытую говорит, что они не приделах? В прокуратуру?
Решение о предварительном согласовании делается, если по участку нужно проводить кадастровые работы. В этом случае они издают постановление в котором указывают "предварительно согласовать такому-то лицо место размещения (строительства) объекта в таких то границах и прикладывают схему участка. А далее проводят кадастровые работы, ставят участок на учет. А без торгов, я думаю это когда на публикацию, кроме Вас не было желающих и участок уже сформирован. У нас что поселения, что города, что районы, что министерство области это разные друг другу не подчиненные организации. Одни распоряжаются землей в селе, другие межселенной территорией, третьи землей города, но а Минимущество области - областной землей, право на которые зарегистрировали. Поэтому обратиться с жалобой можно в прокуратуру, но они могут ответить так: "Проведена проверка, выявлено нарушение земельного законодательства, администрации вынесено представление об устранении нарушений, после устранения нарушений Вы будете уведомлены лично" и все. А ждать Вы можете исполнение годами. Из практики скажу, что поможет Вам только суд. Подавайте в суд заявление об оспаривании действий органа местного самоуправления и признании их отказа незаконным. Госпошлина 300 руб. Если выиграете, суд обяжет повторно рассмотреть Ваше заявление. Но имейте ввиду, что срок обжалования действий органа местного самоуправления - 3 месяца.
JIRNOFF, выходит так что вы хотите получить ЗУ внутри квартала предназначенного для строительства многоэтажных домов. Вы ведь хотите ИЖС, а не многоэтажку? Данная территория готовится администрацией для привлечения инвестора в инженерном и транспортном плане, или уже самим инвестором. А может инвестор ещё что-то сделает для города взамен за земли этого квартала. То есть земля привлекательна для коммерческого строительства и поэтому имеет высокую цену. Помимо проекта межевания вы можете столкнуться с конкурентами на аукционе лаже в случае положительно решения администрации о формировании и выделении участка. У вас его попросту могут перебить. По моему лучше изыскать земли в другом месте. Проиграв в благоустроенности подъезда, наличии коммуникаций и т.п. - выиграете в стоимости выкупа и размере налоговой базы.
